
<p class="wp-block-paragraph"><strong>Lars, en VVS-uddannet familiefar fra Midtjylland, har på rekordtid opbygget en portefølje på 15 lejemål, der genererer en årlig lejeindtægt på cirka 1,1 mio. kr.</strong></p>



<p class="wp-block-paragraph">Men hvordan går man fra en beskeden startkapital til at eje ejendomme for millioner på blot syv år? Svaret ligger i en knivskarp strategi, evnen til at skabe merværdi og en fundamental forståelse for ejendomsøkonomi.</p>



<p class="wp-block-paragraph"><strong>Kort om Lars</strong></p>



<ul class="wp-block-list">
<li><strong>Baggrund:</strong> 10. klasses folkeskole og mesterlæreuddannet VVS-montør</li>



<li><strong>Startkapital:</strong> Opsparing 450.000 kr. </li>



<li><strong>Portefølje i dag:</strong> 15 boliglejemål (årlig lejeindtægt på ca. 1,1 mio. kr.)</li>



<li><strong>Geografi:</strong> Midtjylland</li>



<li><strong>Motivation:</strong> Drømmen om at blive uafhængig og selvstændig.</li>
</ul>



<h2 class="wp-block-heading"><strong>Strategien: Sådan kan det lade sig gøre på kort tid</strong></h2>



<p class="wp-block-paragraph">Lars&#8217; hurtige vækst skyldes ikke held, men en systematisk tilgang til opkøb, renovering og finansiering. I starten kæmpede han med at få bankerne med på idéen, men han knækkede hurtigt koden.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Hans vækstmotor bygger på følgende kerneprincipper:</p>



<ul class="wp-block-list">
<li><strong>Værditilførsel gennem håndværk:</strong> Lars køber ejendomme med potentiale og bruger sin håndværksmæssige baggrund til at totalrenovere eller ombygge dem.</li>



<li><strong>Maksimering af realkreditlån (80 %-reglen):</strong> Lars køber kontant og når en ejendom er færdigrenoveret og optimeret, får han den vurderet og optager et 80 % realkreditlån i den <em>nye, højere</em> værdi. Det frigiver likviditet til det næste køb.</li>



<li><strong>Fra enfamiliehuse til mindre udlejningsejendomme:</strong> For at skalere hurtigere og minimere vedligeholdelsen per lejemål, gik han fra at købe enfamiliehuse til at fokusere udelukkende på ejendomme med flere lejemål.</li>



<li><strong>Tæt på hjemmet:</strong> Alle ejendomme ligger inden for 20 km af hans bopæl, hvilket minimerer transporttiden.</li>



<li><strong>Bankens sprog:</strong> Lars lærte at udarbejde professionelle rentabilitetsberegninger præcis, som banken selv regner dem. Det åbnede op for finansieringen.</li>
</ul>



<h2 class="wp-block-heading"><strong>Økonomien i praksis: Hele rejsen fra 1 til 15 lejemål</strong></h2>



<p class="wp-block-paragraph">At vokse fra 0 til 15 lejemål på syv år kræver, at hver ejendom fungerer som en løftestang for den næste. Her er det fulde indblik i alle Lars&#8217; ejendomshandler, og hvordan økonomien hang sammen.</p>



<h3 class="wp-block-heading"><strong>2018: Startskuddet og frigivelsen af kapital</strong></h3>



<p class="wp-block-paragraph">Lars købte sit første hus i en mindre by. Han istandsatte det med egne midler og et lån fra sin mor. Da huset var udlejet, steg værdien markant, hvilket muliggjorde en belåning, der skabte direkte overskud til næste projekt.</p>



<figure class="wp-block-table"><table class="has-fixed-layout"><tbody><tr><td><strong>Økonomisk overblik</strong></td><td><strong>Beløb</strong></td></tr><tr><td>Købspris</td><td>600.000 kr.</td></tr><tr><td>Istandsættelse</td><td>100.000 kr.</td></tr><tr><td>Ny vurdering efter renovering</td><td>1.000.000 kr.</td></tr><tr><td>Realkreditlån (80 %)</td><td>800.000 kr.</td></tr><tr><td><strong>Overskud frigivet i kontanter</strong></td><td><strong>100.000 kr.</strong></td></tr></tbody></table></figure>



<h3 class="wp-block-heading"><strong>2019: Det næste skridt i lokalområdet</strong></h3>



<p class="wp-block-paragraph">Kun et år senere slog han til igen, blot få hundrede meter fra sin egen bopæl. Totalistandsættelsen her betød igen, at han kunne frigive kapital, så han ikke løb tør for penge til det næste køb.</p>



<figure class="wp-block-table"><table class="has-fixed-layout"><tbody><tr><td><strong>Økonomisk overblik</strong></td><td><strong>Beløb</strong></td></tr><tr><td>Købspris</td><td>300.000 kr.</td></tr><tr><td>Istandsættelse</td><td>250.000 kr.</td></tr><tr><td>Samlet kostpris</td><td>550.000 kr.</td></tr><tr><td>Nyt realkreditlån</td><td>600.000 kr.</td></tr><tr><td><strong>Overskud frigivet i kontanter</strong></td><td><strong>50.000 kr.</strong></td></tr></tbody></table></figure>



<h3 class="wp-block-heading"><strong>2020: Skiftet til ejendomme med flere lejligheder</strong></h3>



<figure class="wp-block-image size-full"><img loading="lazy" decoding="async" width="937" height="352" src="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image2.png" alt="" class="wp-image-15999" srcset="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image2.png 937w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image2-300x113.png 300w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image2-768x289.png 768w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image2-600x225.png 600w" sizes="auto, (max-width: 937px) 100vw, 937px" /></figure>



<p class="wp-block-paragraph">Lars indså, at ti separate enfamiliehuse ville give for meget vedligehold. Han ændrede strategi og købte et hus i Galten med to lejligheder. Her sikrede han allerede inden købet, at han kunne få maksimal belåning.</p>



<figure class="wp-block-table"><table class="has-fixed-layout"><tbody><tr><td><strong>Økonomisk overblik</strong></td><td><strong>Beløb</strong></td></tr><tr><td>Købspris</td><td>1.750.000 kr.</td></tr><tr><td>Finansieringsstrategi</td><td>Betinget af 80 % belåning ved køb</td></tr><tr><td>Anslået realkreditlån</td><td>1.400.000 kr.</td></tr><tr><td><strong>Værdi for forretningen</strong></td><td><strong>Skalerbarhed og samling af lejemål</strong></td></tr></tbody></table></figure>



<p class="wp-block-paragraph"><em>(I 2021 holdt Lars en købspause for at fokusere udelukkende på at skabe et solidt driftsresultat).</em></p>



<h3 class="wp-block-heading"><strong>2022: Fra genbrugsbutik til guldgrube</strong></h3>



<figure class="wp-block-image size-full"><img loading="lazy" decoding="async" width="779" height="498" src="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image9.png" alt="" class="wp-image-16000" srcset="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image9.png 779w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image9-300x192.png 300w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image9-768x491.png 768w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image9-600x384.png 600w" sizes="auto, (max-width: 779px) 100vw, 779px" /></figure>



<p class="wp-block-paragraph">I Gjern købte Lars en ejendom med boliger og erhverv. Da genbrugsbutikken i stueetagen flyttede, konverterede Lars lokalet til to nye lejligheder. En fantastisk investering, der skabte massiv friværdi.</p>



<figure class="wp-block-table"><table class="has-fixed-layout"><tbody><tr><td><strong>Økonomisk overblik</strong></td><td><strong>Beløb</strong></td></tr><tr><td>Købspris for ejendommen</td><td>1.500.000 kr.</td></tr><tr><td>Omkostninger til ombygning (butik til bolig)</td><td>500.000 kr.</td></tr><tr><td>Årlig merleje skabt</td><td>95.000 kr.</td></tr><tr><td>Forrentning af ombygningen</td><td>19 %</td></tr><tr><td>Merværdi skabt i ejendommen (ved 9 % afkast)</td><td>1.055.555 kr.</td></tr><tr><td><strong>Netto friværdi skabt ved ombygning</strong></td><td><strong>555.555 kr.</strong></td></tr></tbody></table></figure>



<h3 class="wp-block-heading"><strong>2024: Tvangsauktionen med 27 % i afkast</strong></h3>



<figure class="wp-block-image size-full"><img loading="lazy" decoding="async" width="668" height="449" src="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image5.png" alt="" class="wp-image-16001" srcset="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image5.png 668w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image5-300x202.png 300w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image5-600x403.png 600w" sizes="auto, (max-width: 668px) 100vw, 668px" /></figure>



<p class="wp-block-paragraph">Lars satte sig grundigt ind i reglerne for tvangsauktioner og købte en ejendom med tre lejemål i Them, som trængte til en kærlig hånd.</p>



<figure class="wp-block-table"><table class="has-fixed-layout"><tbody><tr><td><strong>Økonomisk overblik</strong></td><td><strong>Beløb</strong></td></tr><tr><td>Købspris inkl. auktionsomkostninger</td><td>437.000 kr.</td></tr><tr><td>Istandsættelse</td><td>150.000 kr.</td></tr><tr><td>Kostpris inkl. istandsættelse</td><td>587.000 kr.</td></tr><tr><td>Årlig nettoleje efter driftsudgifter</td><td>186.000 kr.</td></tr><tr><td>Årligt afkast af investeringen</td><td>31 %</td></tr><tr><td>Nyt realkreditlån udbetalt</td><td>975.000 kr.</td></tr><tr><td><strong>Overskud frigivet i kontanter</strong></td><td><strong>388.000 kr.</strong></td></tr></tbody></table></figure>



<h3 class="wp-block-heading"><strong>2025: Den lille optimering med kæmpe effekt</strong></h3>



<figure class="wp-block-image size-full"><img loading="lazy" decoding="async" width="761" height="457" src="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image4.png" alt="" class="wp-image-16002" srcset="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image4.png 761w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image4-300x180.png 300w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image4-600x360.png 600w" sizes="auto, (max-width: 761px) 100vw, 761px" /></figure>



<p class="wp-block-paragraph">Lars fik tilbudt en ejendom med to lejemål i Ans. Det ene stod tomt. Med en ny køkkenbordplade, let maling og en ny rumdeling hævede han lejen markant i forhold til salgsopstillingen og skabte enorm merværdi for meget små penge.</p>



<figure class="wp-block-table"><table class="has-fixed-layout"><tbody><tr><td><strong>Økonomisk overblik</strong></td><td><strong>Beløb</strong></td></tr><tr><td>Istandsættelsesudgift</td><td>50.000 kr.</td></tr><tr><td>Årlig merleje skabt (Efter genudlejning)</td><td>25.200 kr.</td></tr><tr><td>Merværdi skabt i ejendommen (ved 8,92 % afkast)</td><td>282.511 kr.</td></tr><tr><td><strong>Netto værdistigning (merværdi minus istandsættelsesudgifter.)</strong></td><td><strong>232.511 kr.</strong></td></tr></tbody></table></figure>



<h3 class="wp-block-heading"><strong>2025: &#8220;No-braineren&#8221; i Gjern</strong></h3>



<figure class="wp-block-image size-large"><img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="319" src="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image7-1024x319.png" alt="" class="wp-image-16003" srcset="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image7-1024x319.png 1024w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image7-300x93.png 300w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image7-768x239.png 768w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image7-600x187.png 600w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2026/06/image7.png 1172w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /></figure>



<p class="wp-block-paragraph">Lars havde egentlig ikke planlagt at købe mere, men fik pludselig tilbudt en ejendom i Gjern med tre <em>tomme</em> lejligheder. Som lokalkendt udlejer vidste Lars præcis, hvad lejerne vil have, og så de tomme lejligheder som en massiv fordel.</p>



<figure class="wp-block-table"><table class="has-fixed-layout"><tbody><tr><td><strong>Økonomisk overblik</strong></td><td><strong>Beløb</strong></td></tr><tr><td>Købspris</td><td>780.000 kr.</td></tr><tr><td>Realkreditlån (67 % belåning)</td><td>525.000 kr.</td></tr><tr><td>Renovering</td><td>150.000 kr.</td></tr><tr><td>Forventet <em>ekstra</em> leje ift. salgsopstilling</td><td>48.000 kr. årligt</td></tr><tr><td>Årlig leje</td><td>216.000 kr.</td></tr><tr><td><strong>Værdi for forretningen</strong></td><td><strong>Højere lejeindtægt via markedskendskab</strong></td></tr></tbody></table></figure>



<h2 class="wp-block-heading"><strong>Lars’ 5 bedste råd til nye investorer</strong></h2>



<p class="wp-block-paragraph">Lars har begået fejl undervejs, men har hurtigt omsat dem til faste procedurer. Her er hans vigtigste læringer til dig, der drømmer om at gøre ham kunsten efter:</p>



<ol class="wp-block-list">
<li><strong>Få baglandet med:</strong> Spørg din familie, om de er klar til, at du arbejder 24/7 i opstartsfasen. Sørg for, at alle forstår, at økonomien i perioder kan være stram.</li>



<li><strong>Alt på skrift:</strong> Mundtlige aftaler (som dengang en lejer installerede en kattelem og nægtede at betale for en ny dør) dur ikke. Lav klare aftaler på skrift, mail eller SMS.</li>



<li><strong>Forventningsafstemning:</strong> Informér altid lejeren skriftligt om, præcis hvilken stand lejemålet forventes at have ved indflytning (f.eks. &#8220;nymalet, ny bordplade, nye gulve&#8221;).</li>



<li><strong>Sparringspartner: </strong>find en sparringspartner med lidt mere erfaring. Det har sparet mig for mange bekymringer, og fået mig til at trække vejret en extra gang når jeg bliver gal.</li>



<li><strong>Tal bankens sprog:</strong> Smid de håndskrevne noter væk. Lær at lave professionelle rentabilitetsberegninger. Når du forstår bankens regnemodeller, bliver dialogen bedre, og det åbner dørene for markant stærkere finansieringsmuligheder.</li>
</ol>



<h2 class="wp-block-heading"><strong>Gør brug af andres erfaringer</strong></h2>



<p class="wp-block-paragraph">Jeg har fået utroligt meget værdi ud af bogen fra <a href="http://udlejningsejendom.dk">Udlejningsejendom.dk</a>. Den har fungeret som en genvej og har sparet mig enormt meget tid og penge i processen.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Især Bogens excel regneark til beregning af en ejendoms værdi og forståelsen af metoderne bag, har været absolut afgørende for at jeg lykkedes i min dialog med banken og dermed kunne komme videre på min investerings rejse.</p>


Fra 0 til 15 lejemål på 7 år: Sådan byggede Lars en millionforretning med udlejningsejendomme


<p class="wp-block-paragraph">Thomas og Patrick købte ejedommen i 2024 med overtagelse 1. januar 2025, ejendommen består af 3 lejemål herunder stueetagen, 1. sal og 2. sal.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Kort efter købet, men inden overtagelsen, blev lejligheden i stueetagen opsagt af lejeren.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Thomas og Patrick aftalte derfor med sælger, at netop denne lejlighed kunne overtages tom, så de straks kunne renovere og ombygge den fra 2-værelses til 3-værelses.</p>



<figure class="wp-block-image size-full"><img loading="lazy" decoding="async" width="704" height="704" src="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2025/10/patrick-og-thomas-renovere.png" alt="" class="wp-image-14811" srcset="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2025/10/patrick-og-thomas-renovere.png 704w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2025/10/patrick-og-thomas-renovere-300x300.png 300w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2025/10/patrick-og-thomas-renovere-150x150.png 150w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2025/10/patrick-og-thomas-renovere-450x450.png 450w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2025/10/patrick-og-thomas-renovere-600x600.png 600w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2025/10/patrick-og-thomas-renovere-100x100.png 100w" sizes="auto, (max-width: 704px) 100vw, 704px" /></figure>



<p class="wp-block-paragraph">Målet var at hæve huslejen, som de allerede havde analyseret en mulighed for.</p>



<p class="wp-block-paragraph"><strong>Resultatet for stueetagen:</strong></p>



<ul class="wp-block-list">
<li>Tidligere husleje: 5.250 kr./md.</li>



<li>Ny husleje: 6.300 kr./md.</li>



<li>Årlig merleje: 12.600 kr.</li>



<li>Værdistigning (ved 5,5 % afkast): 229.000 kr.</li>



<li>Omkostninger: ca. 50.000 kr.</li>



<li>Nettofortjeneste: 180.000 kr.</li>
</ul>



<p class="wp-block-paragraph"><strong>Ekstra gevinst på 2. sal</strong></p>



<p class="wp-block-paragraph">Mens de arbejdede i stueetagen, kom lejeren på 2. sal og spurgte, om han kunne få en opvaskemaskine og et par mindre ændringer i sit køkken.</p>



<p class="wp-block-paragraph">De lavede en aftale om en merleje på 400 kr. pr. måned (4.800 kr. årligt), hvilket gav:</p>



<ul class="wp-block-list">
<li>Værdistigning: 87.000 kr.</li>



<li>Omkostning: 7.000 kr.</li>



<li>Nettofortjeneste: 80.000 kr.</li>
</ul>



<p class="wp-block-paragraph"><strong>1. salen blev også ledig</strong></p>



<p class="wp-block-paragraph">Kort efter blev lejligheden på 1. sal opsagt. Her gentog de processen og ombyggede fra 2-værelses til 3-værelses.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Huslejen steg fra 5.450 kr. til 6.300 kr. – en merleje på 10.200 kr. årligt, svarende til en værdistigning på 185.000 kr. ved 5,5 % afkast.</p>



<h2 class="wp-block-heading">Samlet resultat: Ejendommen steg med 625.000 kr.</h2>



<p class="wp-block-paragraph">De samlede forbedringer gav et ekstra årligt overskud på 27.600 kr., mod omkostninger på cirka 100.000 kr.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Da udlejningsejendomme prissættes efter lejeindtægten, steg værdien mere end fem gange omkostningen.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Efter renoveringen vurderede kreditforeningen ejendommens værdi til 625.000 kr. mere end købsprisen.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Det betyder, at de to venner planlægger at belåne ejendommen med yderligere realkreditlån på ca. 400.000 kr., som de planlægger at bruge på næste investering.</p>



<h2 class="wp-block-heading">Bag historien: Strategi, plan og forberedelse</h2>



<p class="wp-block-paragraph">Thomas og Patrick havde længe planlagt at investere sammen.</p>



<p class="wp-block-paragraph">De gik målrettet efter ejendomme med potentiale for værditilvækst gennem renovering, og det blev nøglen til deres første succes.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Patrick arbejder i et reklamebureau, mens Thomas er tømrer. Deres fælles interesse for ejendomsinvesteringer startede for flere år siden.</p>



<p class="wp-block-paragraph"><strong>Den langsigtede investeringsplan</strong></p>



<ul class="wp-block-list">
<li>At opbygge en portefølje, der på sigt kan give økonomisk frihed</li>



<li>At købe to ejendomme om året</li>



<li>At nå målet om 50 lejemål</li>



<li>At samle investeringerne geografisk tæt</li>
</ul>



<p class="wp-block-paragraph"><strong>Opstart og finansiering</strong></p>



<p class="wp-block-paragraph">De lagde selv 30 % i udbetaling på den første ejendom. Efter værdistigningen planlægger de at belåne friværdien for at finansiere den næste investering.</p>



<p class="wp-block-paragraph">De har desuden en god lokal bank og en kompetent rådgiver, som de samarbejder tæt med.</p>



<h2 class="wp-block-heading">Den første ejendom: Vejen til det rette køb</h2>



<p class="wp-block-paragraph">De begyndte at tale om ejendomsinvestering allerede i 2021.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Thomas havde solgt et hus, Patrick en webshop – og de var klar til at investere.</p>



<p class="wp-block-paragraph">“Vi har nok regnet grundigt på 25 ejendomme og været ude at se over 10, før vi købte vores første.”</p>



<p class="wp-block-paragraph">De lærte hurtigt at analysere og beregne ejendommene mere præcist.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Lejeniveauer blev tjekket på Boligportalen, Nordicals markedsrapporter, Facebook Marketplace og via sammenlignelige ejendomme.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Ved den endelige besigtigelse tog de en byggesagkyndig med for at gennemgå ejendommen.</p>



<h2 class="wp-block-heading">Hvad de lærte</h2>



<p class="wp-block-paragraph">“Vores naivitet kom os faktisk til gode – den gjorde, at vi kom i gang.”</p>



<p class="wp-block-paragraph">Efter første køb blev de mere kritiske.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Nu ser de flere detaljer, f.eks. kommende skjulte udgifter, såsom om en ejendom er kloaksepareret eller ej, hvilket de ikke tænkte over før.</p>



<p class="wp-block-paragraph">De er også blevet skarpere på beregninger og afkastmodeller.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Når de afgiver bud, holder de fast i deres egne beregninger – uanset hvad mægleren mener.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Et eksempel:</p>



<p class="wp-block-paragraph">De bød engang 1.700.000 kr. på en ejendom, der var udbudt til 2.100.000 kr.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Mægleren blev fornærmet – men senere blev ejendommen solgt til præcis deres prisniveau.</p>



<p class="wp-block-paragraph">“Det bekræftede os i, at man skal stole på sine egne tal.”</p>



<h2 class="wp-block-heading">De beregner altid selv prisen</h2>



<p class="wp-block-paragraph">Thomas og Patrick laver altid deres egne pris- og afkastberegninger og får dem afstemt med banken.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Hvis mægleren ønsker det, deler de gerne deres beregninger – de står nemlig 100 % på mål for deres metode.</p>



<h2 class="wp-block-heading">Største øjenåbner</h2>



<p class="wp-block-paragraph">“At ting tager tid,” siger de begge med et smil.</p>



<p class="wp-block-paragraph">De undervurderede, hvor lang tid istandsættelsen af den første lejlighed ville tage – især fordi det var en rygerlejlighed.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Derudover lærte de, at lånebehandling i kreditforeningen kan tage tid, hvilket betød, at de måtte mellemfinansiere købet.</p>



<h2 class="wp-block-heading">De bedste råd til nye investorer</h2>



<p class="wp-block-paragraph">“Lav altid din egen værdiberegning.” På den måde sikrer du, at du har styr på alle poster – både indtægter og udgifter.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Så undgår du at købe med mavefornemmelsen alene, og du får et solidt beslutningsgrundlag.</p>



<h2 class="wp-block-heading">Konklusion</h2>



<p class="wp-block-paragraph">Thomas og Patrick er et stærkt eksempel på, hvordan grundighed, beregninger og mod til at handle kan skabe markant værditilvækst – selv på kort tid.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Med en klar plan, flid og realisme har de allerede taget det første skridt mod at opbygge en solid ejendomsportefølje.</p>



<p class="wp-block-paragraph"></p>


Det skjulte potentiale: Sådan øgede de deres første ejendom med 625.000 kr. på 8 måneder


<p class="wp-block-paragraph"><strong><em>Daniel på 34 år ejer i dag 5 ejendomme med i alt 6 lejemål, som han lejer ud. I denne artikel fortæller han, hvordan han kom i gang med investering i udlejningsejendomme.</em></strong></p>



<p class="wp-block-paragraph">Da jeg første gang fik ideen om at investere i udlejningsejendomme, arbejdede jeg i butik og fik 12-13.000 kr. udbetalt om måneden. Jeg kunne nemt se, at jeg aldrig ville kunne indfri min drøm om økonomisk frihed hvis ikke jeg gjorde noget andet.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Sammen med min kone, som heller ikke fik en høj løn, lykkedes det os at spare 80.000 kr. sammen. Og så gik vi ellers på jagt efter vores første ejendom</p>



<p class="wp-block-paragraph">Det første hus jeg købte, i 2020, var udbudt til 350.000 kr. Men det trængte til en del renovering, så jeg bød 200.000 kr. for det. Efter nogen forhandling endte jeg med at købe det til 250.000 kr.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Jeg havde nok undervurderet hvor meget der skulle laves, men efter 7-8 måneder, hvor jeg havde arbejdet på ejendommen i min fritid, stod det klart til udlejning. Mens jeg arbejdede på ejendommen, oplevede jeg noget uventet. De dage jeg brugte på ejendommen føltes ikke som arbejde, og jeg syntes det var meget sjovere, end når jeg var på mit almindelige job.</p>



<h2 class="wp-block-heading">All-in på ejendomme</h2>



<p class="wp-block-paragraph">Dér vidste jeg, at jeg skulle noget mere med ejendomme. Jeg ville ikke sidde og tælle dage til den næste lønseddel resten af mit liv, hvis jeg i stedet kunne nyde at arbejde på mine ejendomme i stedet.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Så derefter tog jeg en snak med min kone om, hvad der skulle til for at realisere drømmen om at opnå økonomisk frihed gennem udlejningsejendomme. For det var klart, at det ville kræve nogle prioriteringer i dagligdagen at spare op til flere ejendomme.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Men tanken om økonomisk frihed &#8211; eller bare større økonomisk fleksibilitet, gav os motivationen.</p>



<p class="wp-block-paragraph">For at få mere kapital til investeringerne solgte vi vores hus, hvor vi havde god friværdi, og købte noget billigere at bo i. Det overskydende kapital kunne vi så bruge til investeringer.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Året efter købte vi et hus til os selv til 500.000 kr., og ikke lang tid efter købte jeg en to-familieejendom til udlejning til 700.000 kr. I dag er den ejendom omkring 1,3 mio. kr. værd. Så den påtænker jeg at belåne yderligere og få mere kapital til ejendomsinvesteringer.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Senere samme år købte jeg et udlejningshus mere til 300.000 kr. Her kunne jeg ikke låne penge hos realkreditinstitutterne, så jeg fik det finansieret via et pantebrevslån.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Seks måneder efter, i 2022, købte jeg et rækkehus til udlejning til 350.000 kr.</p>



<p class="wp-block-paragraph">I 2024 købte vi så et større hus til os selv, og så lejede vi det hus ud, vi selv boede i før.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Min plan nu er, at jeg gerne vil sælge to af ejendommene. Resten vil vi beholde og bruge overskuddet fra salget til at købe flere ejendomme.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Min strategi er at købe ejendomme uden for de større byer, hvor man kan få et godt cash flow.</p>



<h2 class="wp-block-heading">18.000 kr. om måneden i overskud</h2>



<p class="wp-block-paragraph">I dag giver vores ejendomme et overskud på omkring 18.000 kr. om måneden..</p>



<p class="wp-block-paragraph">Så jeg vil nok ikke kalde os økonomisk frie endnu, men lejeindtægterne har givet os større fleksibilitet og større kontrol over vores liv. Hvis en af os bliver rigtigt trætte af vores arbejde, eller har brug for en pause, så kan vi godt overleve et godt stykke tid, uden at en af os får løn. Det er et kæmpe pres som fjernes. Den følelse af frihed som det giver, er ret vild.</p>



<p class="wp-block-paragraph">I dag bruger jeg 2-4 timer om måneden på mine ejendomme. I starten tog det selvfølgeligt mere tid, men nu kører det rimeligt glat.</p>



<h2 class="wp-block-heading">Min anbefaling til andre</h2>



<p class="wp-block-paragraph">Min anbefaling til andre der gerne vil i gang, er at sætte sig godt ind i tingene. For der er jo en del penge på spil, så man skal forberede sig godt. Det er vigtigt man lærer, hvordan man regner ejendommenes økonomi grundigt igennem, og præsenterer det rigtigt for banken, så de vil være med på projekterne.</p>



<h2 class="wp-block-heading">De rigtige metoder er vigtige</h2>



<p class="wp-block-paragraph">Jeg har haft rigtigt stor gavn af <a href="https://udlejningsejendom.dk/vare/bog" target="_blank" rel="noreferrer noopener">bogen</a> fra Udlejningsejendom.dk. Hvis ikke jeg havde haft den, var jeg aldrig kommet så langt på så kort tid.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Hele måden at tænke om ejendomsinvestering på, metoderne til at analysere ejendomme, og teknikkerne til at beregne ejendommens rigtige handelspris og potentielle fremtidige værdi har været ekstremt værdifuldt for mig at lære.</p>


Fra 13.000 kr. udbetalt til 5 udlejningsejendomme: Sådan knækkede 34-årige Daniel koden


<p class="wp-block-paragraph"><strong>»Har man lige købt sin første ejendom så tænker man måske mere på at sikre sine lejeindtægter end på vedligeholdelse, men der findes skattemæssige regler og muligheder som man bør have med i sin strategi for sit ejendomskøb.«</strong></p>



<p class="wp-block-paragraph">I det efterfølgende belyses de skattemæssige muligheder for maksimal udnyttelse af de gældende regler for maksimalt skattefradrag for vedligeholdelsesudgifter på din ejendom.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Skattemæssigt skelnes der mellem vedligeholdelse og forbedring. Hvor det kun er vedligeholdelsesudgifterne der er fradragsberettigede, idet forbedringsudgifter tillægges ejendommens anskaffelsessum, til brug for avancebeskatning, når ejendommen sælges.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">De fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, må som udgangspunkt ikke have karakter af forbedringer, hvorfor størrelsen af disse kan have en begrænsning, specielt i de første år hvor man ejer en ejendom, som trænger til et løft i stand og dermed også i lejeindtægter.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Hvorvidt der er tale om en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift eller en forbedringsudgift, bedømmes i forhold til ejendommens stand på købstidspunktet.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Skattegunstig finte</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Der gælder nemlig i de første 3 års ejertid, en særlig skattemæssig praksis for, at der kan foretages fradrag for alle former for udgifter til istandsættelse, blot udgifterne ikke overstiger 25% af årslejen (35%, hvis der er tale om et én- eller tofamilieshus) </p>



<p class="wp-block-paragraph">Køber man f.eks. sit tofamilieshus til udlejning, er man hvert år i de første tre års ejertid berettiget til at fradrage indtil 35 % (25% ved almindelige udlejningsejendomme) af ejendommens potentielle lejeindtægt i vedligeholdelsesudgifter. Man har derfor mulighed for at bringe ejendommen i en fornuftig god stand med fradragsmuligheder i sin skat. Består ejendommen af f.eks. to lejligheder der hver kan indbringe 100.000 i årlig lejeindtægt altså 200.000 kr. årligt, kan ejeren bruge 70.000 på vedligeholdelse i sit første år og igen 70.000 i det andet ejerår og 70.000 igen i det tredje ejerår, ejeren kan altså bruge og fradrage 3 x 70.000 = 210.000 kr. i sine 3 første ejerår og har ejeren f.eks. kun brugt 20.000 i år 1 og 20.000 i år 2, kan han bruge de resterende 170.000 i det tredje ejerår, som dermed kan fratrækkes lejeindtægten inden evt. beskatning, eller reducere ens indkomst, idet et evt. negativ resultat indregnes i ens årsindkomst. </p>



<p class="wp-block-paragraph">Er man håndværker eller gør-det-selv minded og selv kan udføre en del af det praktiske, vil materialeudgifterne og andre håndværkerudgifter være begrænsede, og man kan få udført en stor del vedligeholdelse (forbedringer) på ejendommen i en sådan tre års periode for at få den til at stige i værdi.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Ekstra skattefri finte – for tofamilieshuse</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Har man en tofamilieshus og beboet blot en af lejlighederne, gælder “parcelhusreglen” om, at fortjenesten ved salg er skattefri, som skattereglerne er i 2024 og har været i mange årtier. </p>



<p class="wp-block-paragraph">Opmærksomheden skal henledes på at reglen om 35% fradraget i de 3 først års ejertid, kun vil være gældende i den periode, hvor man driver ejendommen som en udlejningsejendom og ikke selv bebor ejendommen. </p>



<p class="wp-block-paragraph">Flytter man efter de første tre års ejertid eller senere ind i ejendommen og overgår til skattereglerne med fast bundfradrag i stedet for driftsudgifter, vil parcelhusreglen gøre sig gældende, og en evt. fortjeneste vil dermed være skattefri, uanset at man har brugt det maksimale 3 x 35% på vedligeholdelse i de foregående år og uanset hvornår man sælger med fortjeneste.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Man kan altså købe en to-families ejendom og i de første tre år, bruge 105% af den potentielle lejeindtægt (3 x 35%), med fuld fradrag i skatten på at vedligeholde (læs: måske forbedre), og dermed få den til at stige i værdi. Og flytter man så efterfølgende ind i en af lejlighederne, er fortjenesten ved salget skattefri.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Disse fradragsmuligheder er vigtige at have for øje, allerede når man køber ejendommen, så man får vurderet og planlagt sin vedligeholdelse og forbedringer korrekt og ikke venter for længe med at gå igang med istandsættelser.  </p>



<p class="wp-block-paragraph">OBS: Normal praksis for fradrag af vedligeholdelsesudgifter vil være i forhold til ejertid og levetid. Udskiftes der f.eks. et køkken efter 12 års ejertid, hvor levetiden antages at være 30 år, kan 12/30 af udgiften fratrækkes som vedligeholdelse og 18/30 vil være forbedringsudgifter der tillægges ejendommens anskaffelsessum, til brug for avancebeskatning, når ejendommen sælges.</p>



<p class="wp-block-paragraph"></p>


Husk de skattemæssige fradrag for istandsættelse af din udlejningsejendom


<p class="wp-block-paragraph"><strong>Jeg købte min første udlejningsejendom som 30-årig og 16 år senere i 2010 stoppede jeg på arbejdsmarkedet for at drive mine ejendomme på fuld tid. I det følgende vi jeg fortælle, hvordan jeg er lykkedes med det.</strong></p>



<p class="wp-block-paragraph">Ved mit første ejendomskøb vidste jeg ikke, hvor det skulle bringe mig hen. Men jeg havde en viden om, at fast ejendom altid var steget i værdi. Og velvidende at ingen naturligvis kan forudsige fremtiden, besluttede jeg, at hvis jeg ville forfølge mit ønske om at gøre ejendomme til min levevej, måtte jeg tro på at de historiske prisstigninger ville fortsætte.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Som det kan ses, bekræftes dette af nedenstående graf, der viser kvadratmeterprisen for parcel- og rækkehuse i Silkeborg, hvor jeg bor. I perioden 1992 – 2024, steg priserne for parcel og rækkehuse fra cirka 4.500 kr./m2 til cirka 19.500 kr./m2, svarende til en femdobling af prisen, hvor gennemsnitlig for hele landet i perioden har været en firedoblet stigning.&nbsp;</p>



<figure class="wp-block-image size-large"><img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="632" src="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image1-1024x632.png" alt="" class="wp-image-12790" srcset="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image1-1024x632.png 1024w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image1-300x185.png 300w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image1-768x474.png 768w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image1-600x370.png 600w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image1.png 1082w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /></figure>



<figure class="wp-block-image size-large"><img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="601" src="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image3-1024x601.png" alt="" class="wp-image-12791" srcset="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image3-1024x601.png 1024w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image3-300x176.png 300w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image3-768x451.png 768w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image3-600x352.png 600w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image3.png 1091w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /></figure>



<p class="wp-block-paragraph">Jeg var som 30-årig fast besluttet på, at ejendomme skulle være min levevej i fremtiden, så jeg måtte i gang med at lære mest muligt, uden at satse hele min opsparing.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Mit første hus var et byhus i Silkeborg, der egentlig var større end mit umiddelbare behov, eftersom jeg boede alene. Men husets størrelse gav mulighed for at udleje en del af huset til en bekendt, og det gav mig mulighed for opsparing til min første rigtige udlejningsejendom.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Med en fornuftig økonomi, som følge af reducerede boligudgifter, fik jeg hurtig købt min næste ejendom, som var en to-familieejendom med to lejligheder og et kælderlejemål.</p>



<p class="wp-block-paragraph">At starte i mindre målestok, med udlejning af en del af min egen bolig og en mindre ejendom, fik jeg opbygget erfaring i lejeforhold, kontrakter, frister, lejerdialog mv., som var nyttig viden for fremtiden, når jeg skulle videre med mine ejendomsinvesteringer.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Havde det været i dag, ville jeg formentlig ligeledes have reduceret min boligudgifter ved udlejning via Airbnb, som er en oplagt ekstra indkomstmulighed.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">Hvordan kommer man så i gang uden en kæmpe formue ?</h2>



<p class="wp-block-paragraph">Hvis man skal igang med at investere i udlejningsejendomme uden en kæmpe formue og uden at “satse hele butikken”, kan det anbefales at starte i mindre step. Jeg kan foreslå følgende 4 investerings- og ejendomstyper, som kan give god læring og en fornuftig start.</p>



<ul class="wp-block-list">
<li>Et enfamiliehus&nbsp;</li>



<li>Et tofamiliehus</li>



<li>En lejlighed med udlejningsmuligheder</li>



<li>Et hus eller lejlighed med renoveringsmuligheder</li>
</ul>



<h3 class="wp-block-heading">Et enfamiliehus</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Et normalt enfamiliehus, som vist nedenfor uanset om det er et traditionelt parcelhus eller byhus, kan sagtens være en investering. Dette uanset om man lejer hele huset ud, eller selv bebor en del af huset og udlejer den resterende del, enten på fuld tid eller i perioder, f. eks via Airbnb, hvor det passer ind i ens egen situation.</p>



<figure class="wp-block-image size-full"><img loading="lazy" decoding="async" width="700" height="389" src="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image2.jpg" alt="" class="wp-image-12792" srcset="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image2.jpg 700w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image2-300x167.jpg 300w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image2-600x333.jpg 600w" sizes="auto, (max-width: 700px) 100vw, 700px" /></figure>



<p class="wp-block-paragraph">Udlejer man en del af sin egen bolig, har man hvert år et skattefrit bundfradrag på 24.000 (Airbnb 32.300) inden der skal betales skat.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Udlejning af hele eller en del af ens bolig giver følgende fordele:</p>



<ul class="wp-block-list">
<li>Lejeindtægten hjælper til at reducere ens egne boligudgifter</li>



<li>Man bestemmer selv reglerne og perioden for sin udlejning</li>



<li>En nem og overskuelig måde til at få opbygget erfaring og kompetencer&nbsp;&nbsp;</li>



<li>Skattefri indtægt</li>
</ul>



<h3 class="wp-block-heading">Et tofamiliehus</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Et typisk tofamiliehus er bygget med to separate boligenheder, hvor hver enhed har sit eget køkken, bad, stue og soveværelse(r).&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">De mest traditionelle tofamilieshuse er bygget således, at de to lejligheder ligger over hinanden, f. eks med en lejlighed i stueplan og en på første sal. Og ofte med en fælles indgang og trapperum.</p>



<figure class="wp-block-image size-full"><img loading="lazy" decoding="async" width="870" height="668" src="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image4.png" alt="" class="wp-image-12793" srcset="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image4.png 870w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image4-300x230.png 300w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image4-768x590.png 768w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image4-600x461.png 600w" sizes="auto, (max-width: 870px) 100vw, 870px" /></figure>



<p class="wp-block-paragraph">Fordelen ved et hus med to lejligheder er, at husets vedligeholdelsesomkostninger kan fordeles på to boligenheder, eftersom et tofamiliehus ikke har dobbelt så stort et tag eller dobbelt så mange løbende meter tagrender osv. som et almindeligt hus med kun en bolig. Dette giver nogle økonomiske fordele, idet disse omkostningerne kan deles på to boligenheder og dermed nedbringe vedligeholdelsesudgiften per boligenhed.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Præcis som artiklens forfatter har rigtig mange investorer startet deres udlejningsvirksomhed med en to-families ejendom, og har man selv beboet ejendommen, vil en evt. fortjeneste ved salg være skattefri.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Køber man en tofamilie ejendom som sin første ejendom, kan denne sagtens senere indgå i en større portefølje sammen med nye ejendomme.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">En tofamilie ejendom giver:</p>



<ul class="wp-block-list">
<li>En nem og overskuelig måde til at få opbygget erfaring og kompetencer&nbsp;&nbsp;</li>



<li>En lille risiko&nbsp;</li>



<li>Lave vedligeholdelsesomkostninger per boligenhed</li>



<li>Evt. en skattefri fortjeneste ved salg hvis benyttet som egen bolig</li>
</ul>



<h3 class="wp-block-heading">Lejlighed med udlejningsmuligheder</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Uanset om man er lejer eller ejer af en lejlighed, vil man have mulighed for at reducere sine egne boligudgifter og stifte kendskab til udlejningsbranchen.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Man vil kunne udleje sin lejlighed i perioder, når man ikke er hjemme f. eks via Airbnb. Og er lejligheden ideel indrettet, som vist nedenfor, vil man måske have mulighed for at langtidsudleje et værelse med adgang til køkken og bad, uden at blive væsentligt forstyrret i sin egen stue og værelse.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Uanset om man gør det ene eller andet vil det være medvirkende til at nedbringe sine egne boligudgifter og opspare til kommende udlejningsejendomme.</p>



<figure class="wp-block-image size-full"><img loading="lazy" decoding="async" width="919" height="515" src="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image7.png" alt="" class="wp-image-12794" srcset="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image7.png 919w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image7-300x168.png 300w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image7-768x430.png 768w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image7-600x336.png 600w" sizes="auto, (max-width: 919px) 100vw, 919px" /></figure>



<p class="wp-block-paragraph">Med udlejning har man mulighed for at reducere sin egen boligudgift og dermed også få mulighed for at købe lejlighed i en af de større byer, hvor priserne har været kraftigt stigende i de senere år.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Den økonomiske gevinst kan virke begrænset, men en del af lejeindtægten er skattefri, da man hvert år får et skattefrit bundfradrag på 24.000 (Airbnb 32.300) inden der skal betales skat.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Udlejning af hele eller en del af sin bolig giver dig følgende fordele :</p>



<ul class="wp-block-list">
<li>Lejeindtægten hjælper til at reducere ens egne boligudgifter</li>



<li>Man bestemmer selv reglerne og perioden for sin udlejning</li>



<li>En nem og overskuelig måde til at få opbygget erfaring og kompetencer&nbsp;&nbsp;</li>



<li>Skattefri indtægt</li>



<li>Skattefri fortjeneste ved salg hvis benyttet som egen bolig.</li>



<li>Mulighed for at købe en større lejlighed</li>
</ul>



<h3 class="wp-block-heading"><strong>Hus eller lejlighed med renoveringsmuligheder</strong></h3>



<p class="wp-block-paragraph">Har man evner, økonomi, overblik og specielt energi til at købe et hus eller en lejlighed der trænger til en kraftig renovering, så kan dette være en god start på sin investeringsrejse.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Forestil dig, at du køber huset vist nedenfor til 1.000.000 kr. Huset trænger til en kraftig oprydning i haven, komplet maling indvendig og udvendig, samt diverse småreparationer, hvor du udover dit eget arbejde, anslår udgifterne til 100.000 kr.&nbsp;</p>



<figure class="wp-block-image size-large"><img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="462" src="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image6-1024x462.png" alt="" class="wp-image-12795" srcset="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image6-1024x462.png 1024w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image6-300x135.png 300w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image6-768x347.png 768w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image6-600x271.png 600w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2024/11/image6.png 1340w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /></figure>



<p class="wp-block-paragraph">Sammenlignelige huse i renoveret stand, handles i området til cirka 1.350.000 kr.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Lad os for nemhedens skyld lave et regnestykke som så vil se således ud:</p>



<ul class="wp-block-list">
<li>Købspris: 1.000.000 kr.</li>



<li>Istandsættelse: 100.000 kr.</li>



<li>Værdi efter renovering: 1.350.000 kr.</li>



<li>Minus kostpris efter renovering: 1.100.000 kr.</li>



<li>Fortjeneste/forøgelse af friværdi: 250.000 kr.</li>
</ul>



<p class="wp-block-paragraph">Du har nu tjent/lavet dig en friværdi på anslået 250.000 kr. ved renovering af huset.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Uanset om du vælger at sælge huset eller blive boende, har du enten tjent penge til den næste ejendom eller du har øget din kreditværdighed i banken med de 250.000 kr.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Renoveringseksemplet kan også gøre sig gældende ved renovering af f.eks. en ejerlejlighed.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Et sådan renoveringsprojekt giver:</p>



<ul class="wp-block-list">
<li>En øget friværdi eller fortjeneste&nbsp;&nbsp;</li>



<li>Skattefri fortjeneste ved salg hvis benyttet som egen bolig.</li>



<li>Erfaring med istandsættelse</li>
</ul>



<h3 class="wp-block-heading">Viden og kompetencer er vejen til succes</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Der findes naturligvis være mange veje til succes med investering i udlejningsejendomme, og denne artikel er ment som en videregivelse af den viden og erfaring jeg selv har opbygget i løbet af mine 30 år i udlejningsbranchen.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Får du lyst til at lære mere om det at investere i udlejningsejendomme har artiklens forfatter ligeledes skrevet bogen <a href="https://www.udlejningsejendom.dk/vare/bog">Udlejningsejendom, succesfuld investering</a><strong>. </strong>En komplet bog om alle mekanismer og regler for udlejning af større udlejningsejendomme.</p>


Sådan kommer du i gang med din første ejendomsinvestering, uden en kæmpe formue


<p class="wp-block-paragraph"><strong>Som boligudlejer er det vigtigt at kende den fremtidige udvikling på boligmarkedet, og at kunne tilpasse sin udlejningsforretning derefter for at sikre maksimal indtjening.</strong></p>



<p class="wp-block-paragraph"><strong>Center for fremtidsforskning, forkortet <em>Fremforsk, </em>har netop udgivet en 195 sider fyldestgørende rapport om fremtidens boligmarked i 2030 og 2035.</strong></p>



<p class="wp-block-paragraph">Rapporten omhandler både ejerboliger og lejeboliger, og der er for en udlejer vigtige informationer i forhold til både den geografiske og aldersmæssige fordeling af befolkning.</p>



<p class="wp-block-paragraph">En ændret befolkningssammensætning har stor betydning for hvem der er de fremtidige lejere og hvilke faciliteter der prioriteres i forhold til den enkelte lejers livsfase. Den fremtidige befolkning er udlejerens kunder, og det vigtigt at have de rigtige varer på hylderne som opfylder de behov og krav der vil være, også om 10 år.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Danskernes krav til boligens størrelse, komfort, kvalitet mv. følger den almindelige samfundsudvikling med ønske om større, bedre og pænere boliger i fremtiden. Det bør man som udlejer have med i sine planer ved nyopførsel, renovering og indretning af udlejningsboliger.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Specielt i den ældre boligmasse er det vigtigt at udlejeren får tilpasset den enkelte lejlighed til lejernes efterspørgsel om større og bedre boliger.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Rapporten er særdeles værdifuld for den investor som vil gøre sig klar til fremtiden. Men den er også omfattende. Derfor har vi læst rapporten for dig og herunder beskrevet tre interessante konklusioner fra rapporten, set fra en udlejers synspunkt.</p>



<p class="wp-block-paragraph"></p>



<h3 class="wp-block-heading">Flere bor til leje</h3>



<p class="wp-block-paragraph">I 2010 boede 2,05 mio. mennesker i Danmark i lejebolig, mens 3,27 mio. boede i ejerbolig. 11 år senere i 2021 bor 2,47 mio. i lejebolig og 3,29 mio. i ejerbolig. Altså ca. 400.000 flere boede til leje og 20.000 flere boede i ejerbolig.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">43% af befolkningen bor til leje, mens 57% bor i ejerbolig i 2021. Andelen til leje er steget fra 39% til de 43% fra 2010 til 2021.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Andelen af personer som bor i lejeboliger er markant højere i Region Midt, Nord, Syd og Sjælland i forhold til Region Hovedstaden.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Denne trend forventes at blive fastholdt i fremtiden. Der vil derfor i fremtiden være behov for stadig flere lejeboliger.</p>



<p class="wp-block-paragraph"></p>



<h3 class="wp-block-heading">Størst befolkningstilvækst blandt 30-39 årige og fra 65 år</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Den danske befolkning forventes i de kommende 10 år at vokse med 220.000 personer til næsten 6 millioner indbyggere. Men befolkningsvæksten bliver skæv. Befolkningen i 20’erne, i 40’erne og i 50’erne bliver færre frem mod 2030, og for gruppen i 20’erne og i 50’erne fortsætter faldet frem mod 2035.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Omvendt vil der være særlig stor vækst hos to aldersgrupper: de 30-39-årige og de 60-årige og op.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Frem mod 2031 stiger antallet 60-69 årige med ca. 15%, samtidig med, at stigningen alene i aldersgruppen 80-89-årige over de næste 10 års vil være hele 140.000 personer. Graden af stigningen vil variere efter lokalområde, men der ses en generel vækst over hele landet.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Frem mod 2031 stiger antallet af de 30-39 årige med ca. 12%, hvilket er over gennemsnittet. Det er de store årgange fra 1990’erne, der kommer op i 30’erne og giver et familie-boom, idet det er den livsfase hvor mange familier får børn.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Ifølge rapporten vil andelen af lejere blandt de 30-39 årige og gruppen over 90 år endvidere være voksende de kommende 10 år.</p>



<p class="wp-block-paragraph">For fremtidens udlejer betyder disse udviklinger, at boliger til ældre- og seniorsegmentet vil opleve en større efterspørgslen. For at imødekomme det skal udlejeren være opmærksom på, at dette segment prioriteter faciliteter som elevator, udearealer og nærhed til indkøbsmuligheder højt. Rapporten forudsiger også, at seniorer i fremtiden vil efterspørge større boliger end i dag, bl.a. på grund af bedre økonomi.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">I et boligmarked med en stigende efterspørgsel fra de 30-39-årig vil familie- og børnevenlige boliger også blive mere efterspurgt. Disse lejere vil formentligt lægge vægt på gode børneværelser, moderne indretning og faciliteter i god kvalitet, have og nærhed til institutioner.&nbsp;<br></p>



<h3 class="wp-block-heading">Udflytning fra de store byer</h3>



<p class="wp-block-paragraph">De store byer vil fortsat have en vis tilvækst idet de unge flytter til de store byer for at uddanne sig. Dog vil befolkningsudviklingen skubbe til en større grad af udflytning fra de store byer, således at de omkringliggende byer får større tilvækst.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Som udlejer i de store uddannelsesbyer vil det fremover være endnu vigtigere at boligen passer til lejernes ønsker om størrelser, kvalitet og faciliteter.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Omkring de større byer er det vigtigt, at udlejerne tilpasser de fremtidige udlejningsboliger til tilflytterne fra de store byer. Det vil i høj grad være de 30-39-årige som rykker ud og etablere sig som familier. Derfor vil vi formentligt se, at nyere rækkehusbebyggelser også vil være eftertragtede i fremtiden.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Yderligere vil den større udbredelse af hjemmearbejdspladser og selvkørende biler skabe en større geografisk spredning af befolkning.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Ifølge rapporten vil man af disse grunde i fremtiden mangle lejeboliger i de mindre og mellemstore byer op til 20.000 indbyggere.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Rapporten påpeger, at nogle landdistrikter vil opleve vækst, mens andre vil stå tilbage som tabere. Så man skal stadig vælge sit oplandsområde med omhu.</p>



<h3 class="wp-block-heading">En rapport spækket med viden</h3>



<p class="wp-block-paragraph">I det ovenstående har vi beskrevet tre spændende trends for udlejeren og ejendomsinvestoren.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Men det må påpeges, at rapporten er fyldt med meget mere spændende data og viden som både ejer- og lejeboligmarkedet som enhver med interesse på området vil finde brugbart. Vi anbefaler derfor alle at tage et kig på rapporten &#8211; det er ganske gratis.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Rapporten giver et fyldestgørende indblik i fremtidens tendenser på boligmarkedet og dermed udlejeren muligheder for at tilpasse sig markedet og efterspørgselsforholdene, for at kunne optimere sin udlejningsforretning.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Den fulde rapport kan downloades på Forenet Kredit´s hjemmeside <strong><em><a href="https://forenetkredit.dk/analyse-fremtidens-boligmarked/">https://forenetkredit.dk/analyse-fremtidens-boligmarked/</a> </em></strong></p>



<p class="wp-block-paragraph">God læselyst!</p>


Lær om fremtidens lejemarked


<p class="wp-block-paragraph"><strong>Køber du den rette ejerlejlighed til udlejning, kan du opnå en meget passiv form for ejendomsinvestering samtidig med, at det giver dig en række unikke fordele i lighed med større udlejningsejendomme, og derudover også mulighed for skattefri gevinst ved salg.</strong></p>



<p class="wp-block-paragraph">I enhver dansk by findes der i dag velhavende mennesker, der har opbygget betydelige formuer gennem ejendomsinvesteringer. Mange vil gerne i gang, men har svært ved at finde økonomi eller tid til at investere i større ejendomme. Det er dog muligt at gøre ejendomsinvestorerne kunsten efter i mindre målestok, og samtidig opnå en række fordele.&nbsp; &nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Investering i boligudlejningsejendomme, samt driften heraf, kræver en stor del viden, branchekendskab og de rigtige økonomiske forudsætninger, der kan tage lang tid at tilegne sig. Derfor kigger mange nye investorer mod ”passive” andele i ejendomsprojekter, eller crowdfunding – eller de ender med helt at undlade at investere i udlejningsejendomme.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Løsningen på denne situation er at investere i en ejerlejlighed til udlejning. Med den rette type ejerlejlighed kan du investere i en afgrænset del af udlejningsmarkedet med en meget passiv investering, hvor du hverken skal stå for ejendommens vedligeholdelse eller ejendomsdrift. Samtidig undgår du også risikoen for at få den aftalte leje ”nedsat”, som der ellers er risiko for i den komplicerede lejelovgivning.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Køb af en ejerlejlighed til udlejning kan også være en god mulighed for at komme nemt og hurtigt i gang med ejendomsinvestering, hvis man ikke har lyst til eller mulighed for at købe en større ejendom. Investering i en nyere ejerlejlighed er nemlig mindre krævende – både økonomisk og praktisk, og mindre risikofyldt end udlejningsejendomme generelt.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Som en sidegevinst har du med en ejerlejlighed endvidere mulighed for en skattefri gevinst ved salg.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Køb en ejerlejlighed opført efter 31.12.1991</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Der findes mange skrækhistorier om lejere, som efter indflytning, med lejeloven i hånden, har fået en allerede aftalt husleje nedsat i huslejenævnet. Det kan blive et økonomisk mareridt for udlejer, da lejeren samtidig er beskyttet af lejeloven mod opsigelse fra udlejerens side. Udlejeren kan derfor komme til at ”hænge på” en lejer med en meget lav husleje i mange år.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Køber du derimod en ejerlejlighed ibrugtaget efter 31.12.1991, undgår du lejelovens komplicerede regelsæt om lejefastsættelse, idet lejen i disse lejligheder fastsættes som markedslejen. Markedslejen er den leje, en lejer og en udlejer kan blive enige om, kun begrænset af aftalelovens regler om urimelige aftaler. Der er derfor i princippet ikke noget loft for, hvor høj huslejen kan blive.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Ejerforeningen tager sig af ejendommens drift og vedligeholdelse</h3>



<p class="wp-block-paragraph">At man kan betegne en ejerlejlighedsinvestering som en næsten passiv investering er, fordi ejerforeningen i mange tilfælde tager sig af ejendommens drift og vedligeholdelse, f.eks. renholdelse af trapper eller gårdsplads, tagrendetømning, elevatordrift, maling af døre og vinduer eller renovationscontainere mv. Ejerforeningen indgår typisk aftale med eksterne leverandører, og så fordeles udgifterne i ejendommens driftsudgifter.</p>



<p class="wp-block-paragraph">De eksterne driftsudgifter indgår så sammen med renovationsudgifterne, forsikringspræmie mv. i ejendommens årsregnskab, som i regnskabet ligeledes fordeles i henhold til hver enkelt lejligheds fordelingstal. De fleste ejerforeninger har også en administrator til at lave det årlige regnskab, forbrugsregnskaber mv.</p>



<p class="wp-block-paragraph">I disse tilfælde kan man altså nøjes med at deltage i den årlige generalforsamling – hvis man har lyst – og overlade resten af driften til ejerforeningen. Dog skal man være opmærksom på, at der i nogle ejerforeninger kan være aftalt særlige arbejdsdage, og dukker man ikke op her, kan man pålægges at betale et aftalt beløb som kompensation.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Skal du købe en ejerlejlighed til udlejning, skal du derfor være særligt opmærksom på, hvordan ejerforeningen fungerer, om der er ansat vicevært og administrator mv., så du derved kan opnå den passive ejerform.</p>



<p class="wp-block-paragraph">I en ejendom opført efter 31.12.1991 er der formentlig også minimale vedligeholdelsesudgifter.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Sælg med (skattefri) gevinst</h3>



<p class="wp-block-paragraph">En anden stor fordel ved at investere i en ejerlejlighed til udlejning er, at hvis lejligheden er steget i værdi, den dag du vælger at sælge den, er fortjenesten skattefri, hvis blot du selv har beboet lejligheden på et tidspunkt i løbet af din ejerperiode. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 siger nemlig, at:</p>



<p class="wp-block-paragraph"><em>Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke.</em></p>



<p class="wp-block-paragraph">Paragraffen er også kendt som ”<em>parcelhusreglen</em>”. For at opnå skattefriheden er det altså en betingelse, at du reelt har beboet lejligheden, også selv om det kun er for en kortere periode.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Køber du en lejlighed, som du f.eks. selv bebor i en periode mellem et hussalg og et nyt huskøb, og som du senere eller tidligere har lejet ud, har du slået 2 fluer med ét smæk, da du dermed har sikret dig en bolig og samtidig en skattefri gevinst.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Vær opmærksom på lejelovens regler om opsigelse af lejer</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Lejeloven er lavet for at beskytte ”den svage part”, nemlig lejeren, så det er vigtigt at være opmærksom på, hvilke muligheder man har for at lediggøre lejligheden, uanset om man selv ønsker at bebo den, eller om man ønsker at lediggøre den af andre grunde, måske i forbindelse med et forestående salg.</p>



<p class="wp-block-paragraph">For udlejere, der på opsigelsestidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger, kan lejeaftalen opsiges af udlejer med 12 måneders varsel, når denne selv agter at bebo lejligheden, og på betingelse af, at lejer var oplyst om opsigelsesfristen ved lejeforholdets begyndelse.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Har udlejer mere end én udlejningsbolig, er lejer beskyttet af lejelovens regler, og kan i princippet ikke opsiges – heller ikke, hvis ejeren ønsker at bebo lejligheden selv. I dette tilfælde er det vigtigt, at der indgås en tidsbegrænset lejeaftale, såfremt ejer ønsker mulighed for, at lejligheden bliver ledig til ejers disposition på et senere tidspunkt.</p>



<p class="wp-block-paragraph">En aftalt tidsbegrænset lejekontrakt skal i lejekontraktens § 11 begrundes i udlejers situation, og skal være rimelig. Det kan f.eks. være, at udlejer eller dennes børn ønsker at bebo lejligheden efter lejeperiodens udløb, eller at lejligheden skal sælges efter den udlejede periode.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Har du indgået en tidsbegrænset lejeaftale, er det vigtigt, du sikrer dig, at lejeren ikke bliver boende længere end den aftalte, tidsbegrænsede periode, da det ellers medfører, at lejeren kommer til at bo under lejelovens almindelige regler, og dermed uden en slutdato for, hvornår lejemålet ophører.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Man skal endvidere være påpasselig med at forlænge den tidsbegrænsede periode, da det kan svække argumentet for tidsbegrænsningen, med risiko for at få den tilsidesat i huslejenævnet.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Hvordan ser økonomien ud?</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Ejerskabet af en ejerlejlighed kan ud over muligheden for en fremtidig værdistigning bidrage med et årligt overskud i udlejningsperioden, som vist i nedenstående eksempel:</p>



<p class="wp-block-paragraph">Udgangspunktet for eksemplet er en delevenlig 2-værelses 68 m2 stor ejerlejlighed opført i 2009 i centrum af Aarhus, til en pris på 2,55 mio. kr. Ejerlejligheden udlejes til en månedlig leje på 9.000 kr. svarende til 108.000 kr. årligt. Ved købet lægger udlejeren selv 20% af købesummen, altså 510.000 kr. Den resterende del af købesummen, 2.040.000 kr., finansieres med realkreditlån med 30-årige F5 realkreditlån med rentetilpasninger hvert 5. år, hvor det ene lån er med afdrag og det anden er afdragsfrit.</p>


<div class="wp-block-image">
<figure class="aligncenter size-full"><img loading="lazy" decoding="async" width="591" height="771" src="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2021/11/image3.png" alt="" class="wp-image-13036" srcset="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2021/11/image3.png 591w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2021/11/image3-230x300.png 230w" sizes="auto, (max-width: 591px) 100vw, 591px" /></figure>
</div>


<p class="wp-block-paragraph">I eksemplet kan man se, at det skattemæssige resultat før afdrag er 30.329 kr. Det betyder, at ejeren får forrentet sin egenfinansiering, de 510.000 kr., med 5,95 % om året.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Beskatningen kan enten ske som personlig indkomst, eller lejligheden kan drives i Virksomhedsskatteordningen, således der kun betales 22% aconto skat, og først beskattes fuldt ud senere.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Til trods for, at man skal betale skat af driftsresultatet, er der – alt efter skattebetaling – stadig likviditetsoverskud til også at afdrage på realkreditlånet, og man får dermed lejernes hjælp til at afdrage på gælden. Disse afdrag er en del af din opsparing i lejligheden. &nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Uanset om lejekontrakten er tidsbegrænset eller ej, har du mulighed for at indsætte en reguleringsklausul i lejekontrakten, således at du årligt kan regulere lejen i forhold til stigningen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. På den måde får du hvert år en lille stigning i huslejen, hvilket øger ejerlejlighedens værdi.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Lavere risiko end ved større udlejningsejendomme</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Der er selvfølgelig også risici ved investering og udlejning af en ejerlejlighed, men eftersom ejerforeningen tager sig af bygningens daglige drift og vedligehold, er risikoen minimeret til finansieringen, til det lejeretslige og til, om lejligheden også i fremtiden kan udlejes, samt hvilken leje den kan indbringe fremadrettet.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Den største finansieringsrisiko findes ved brug af lån med variabel rente, hvor renten jo kan stige, næste gang der skal laves en rentetilpasning. Jo større andel af det fastforrentede lån, der benyttes til købet, des mindre er finansieringsrisikoen.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Selve udlejningen indeholder naturligvis også elementer af risiko. Man kan ikke med 100% sikkerhed forudsige, om lejligheden kan udlejes til den samme leje i fremtiden. Der kan både opstå perioder, hvor lejligheden står tom, inden den bliver genudlejet, og der kan opstå behov for at sætte huslejen ned for at få den udlejet. &nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Og så er der naturligvis en risiko for, at ejerlejlighedspriserne er ugunstige, når du på et tidspunkt skal sælge ejerlejligheden. Men sørger du for kun at købe for penge, du ikke er afhængig af at kunne frigøre igen hurtigt, kan du altid vælge at udleje lejligheden igen, og udskyde salget nogle år, til priserne igen er attraktive for dig.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Der er ingen garanti for profit</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Det skal bemærkes, at der ikke kan udstedes garantier for en fortsat positiv udvikling på hverken udlejningsmarkedet eller for ejerlejlighedspriserne. Men med en fortsat stor søgning til de større byer, er der ikke noget, der tyder på, at denne tendens er aftagende. Og minimerer man sin risiko, således at man selv bestemmer, hvornår man vil sælge, kan der være gode gevinster at hente ved at udleje en ejerlejlighed.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Noget, vi kan garantere, er, at du selv med udlejning af en ejerlejlighed opnår en række værdifulde erfaringer om økonomi, lejemarkedet, håndtering af lejere, lejelov mv., som vil være guld værd i din videre udvikling som ejendomsinvestor.</p>


Investering i ejerlejlighed – en passiv investering med fordele


<p class="wp-block-paragraph">Når man vil købe en udlejningsejendom, er der mange ting, man skal have styr på. Især, hvis man finder en god ejendom, man gerne vil slå til på hurtigt, er der risiko for, at man falder i en af de typiske faldgruber, vi ofte ser hos ejendomsinvestorer.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Faldgruberne kan koste dig mange penge og hovedpiner.&nbsp;<br>Men heldigvis kan de undgås. Vi viser dig 8 typiske faldgruber og, hvordan du styrer uden om dem og dermed sikrer dig en god handel.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 1: Du får ikke lavet dig en købsstrategi eller glemmer at følge den</h2>



<p class="wp-block-paragraph">Selvom mange overser det, er din investeringsstrategi dit vigtigste værktøj. Har du ikke lavet en klar og fast strategi, og skrevet den ned, er der risiko for, at du køber en ejendom, som ikke passer til din profil og langsigtede planer.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Du skal bl.a. gøre dig klart, hvorfor du investerer, hvad du vil opnå samt, hvilke kompetencer og hvor meget tid du har til rådighed. Først herefter kan du fastsætte dine mål og din strategi for, hvad du vil købe og ikke vil købe.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Undervurdér ikke denne opgave &#8211; strategien er essentiel for dit videre arbejde og din langsigtede succes.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 2: Du glemmer, at ejendomsmægleren er sælgers mand</h2>



<p class="wp-block-paragraph">Du må ikke glemme, at ejendomsmægleren repræsenterer sælger. Vær opmærksom på, at hans interesse udelukkende er at få solgt ejendommen bedst muligt, så du skal tænke over, hvad du rådfører dig med mægleren om.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Mægler skal du i den indledende fase hovedsagelig bruge til at fremskaffe de nødvendige papirer og dokumentation samt til at få afklaret evt. spørgsmål, du måtte have, hvorimod du som køber selv skal evaluere ejendommen og dens økonomi, udviklingspotentialer, lejekontrakter mv.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Vær opmærksom på, at mægleren er mellemmand, og at du som køber ikke er beskyttet af forbrugerbeskyttelsesloven med hensyn til tilstandsrapport mv.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Mægleren er kun ansvarlig for åbenlyse, dokumenterbare fejl og misinformationer. Der er derfor større krav til din viden og undersøgelsespligt som køber af en udlejningsejendom, sammenlignet med en privat bolighandel.<br>Vær opmærksom på, at mæglerens salgsopstilling ikke nødvendigvis er den komplette information om ejendommen. Der kan mangle detaljer, som kan koste dig penge på sigt.</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 3: Du får ikke tjekket lejlighedernes arealer&nbsp;</h2>



<p class="wp-block-paragraph">I din gennemgang af ejendommens lejekontrakter er det vigtigt, at du sammenholder lejekontrakternes udlejede arealer med ejendommens aktuelle BBR-arealer. Er de i lejekontrakten anførte arealer større end de aktuelle BBR-arealer, kan lejer nemlig i huslejenævnet kræve huslejen nedsat forholdsmæssigt.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Hvis der f.eks. i en lejekontrakt med en årlig leje på 80.000 kr. er anført et areal på 73 m2, og lejemålet aktuelt kun er 70 m2, så nedsættes den årlige leje til 76.712 kr. ((80.000 /73) x 70)&nbsp;<br></p>



<p class="wp-block-paragraph">De faldende indtægter resulterer i en faldende ejendomsværdi, og du kan endda i nogle tilfælde blive pålagt at refundere lejerens for høje betaling med tilbagevirkende kraft &#8211; også for perioden forud for din ejertid.</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 4: Du overser, at lejeregulering ikke er en mulighed</h2>



<p class="wp-block-paragraph">&nbsp;Du skal huske ikke kun at tage stilling til det, som står i lejekontrakten, men også det, som ikke står i kontrakten.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Du skal sikre, at du fremover hvert år kan regulere huslejen, både for løbende, årlige reguleringer og for stigende skatter og afgifter. En manglende reguleringsklausul i lejekontrakten gør, at din ejendom taber værdi hvert år i fremtiden, da dine udgifter formentlig vil stige, uden du kan sende de øgede udgifter videre til dine lejere.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 5: Du kigger kun på driftsbudget og glemmer likviditeten</h2>



<p class="wp-block-paragraph">Uden et kritisk blik på likviditetsbudgettet, altså resultatet efter renter og afdrag, og med hastværk i købssituationen, er der overhængende risiko for, at du får købt dyrere, end du måske har lyst til.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Det kan medføre, at din investering og likviditet kun lige hænger sammen ved, at du optager meget risikable lån med en høj andel af rentetilpasning og måske også afdragsfrihed, eller at du løbende skal tilføre likviditet for også at kunne afdrage på lånene.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Husk&nbsp;at regne på ejendommens totale økonomi og også likviditetsmæssigt efter afdrag. Lav også beregninger på forskellige rentescenarier, hvis du ikke tager fastforrentet lån. Vær derudover bevidst om, at&nbsp;der ikke er statsgaranti for, at din evt. 10-årige afdragsfrihed på realkreditlånet kan forlænges efter den første 10-års periode.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Kan likviditeten ikke hænge sammen efter den afdragsfrie periode, kan du komme til at stå i en situation, hvor du ikke har råd til at beholde ejendommen, og dermed blive tvunget til at sælge den. Er markedet ikke optimalt på det tidspunkt, kan det medføre et tab pga. lavere markedsværdi.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 6: Du får købt en ejendom, du ikke kan overskue</h2>



<p class="wp-block-paragraph">Du overser, at ejendommen er underlagt det komplicerede regelsæt med lejefastsættelse efter princippet om “omkostningsbestemt leje”, og har ikke selv kompetencerne til at administrere denne ordning. Dermed risikerer du dyre administrationsudgifter eller at lave dyrebare, administrative fejl.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Det er ingen skam at begynde med en mindre ejendom eller en enkelt ejerlejlighed. Der er masser af situationer, som giver dig læring, og som forbereder dig til at håndtere større ejendomme uden at lave fatale og dyre fejl.</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 7: Du sparer rådgiverudgiften&nbsp;</h2>



<p class="wp-block-paragraph">Måske føler du, at du har set godt på alle ejendommens dokumenter, og derfor ikke behøver en rådgiver til at sikre dig og styre handlen på plads.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Men sparer du i købsfasen på udgiften til en rådgiver, der i ro og mag kan hjælpe dig med at gennemgå alle dokumenterne, kan det potentielt koste dig dyrt. Rådgiveren sikrer dig, at du får belyst alle ejendommens forhold, lejekontrakternes vilkår mv., og forstår konsekvenserne af dem. Rådgiveren kan også give dig gode råd til, hvordan du bedst håndterer dem i fremtiden. Samtidig kan godkendelsesperioden give dig bedre tid til at få finansieringen helt på plads.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 8: Du tager for høj risiko</h2>



<p class="wp-block-paragraph">Tanken om at lave en fantastisk handel, eller tanken om at blive økonomisk uafhængig på meget kort tid, kan gøre, at du tager for høj risiko med din ejendomsinvestering.&nbsp;<br>Måske jagter du det helt høje afkast og går på kompromis med stand og beliggenhed. Eller måske går du efter jackpot gennem en stor renovering.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Men husk, at potentialerne i regnearket skal gennemføres i den virkelige verden på et tidspunkt, og at gevinsterne sjældent kommer uden en hel del arbejde og risiko.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Har du ro i maven, når situationen bliver virkelighed, og der opstår uforudsete udfordringer eller omkostninger? Og har du reelt tiden til at renovere den ejendom? Undgå at tage for høj risiko i et forsøg på at skyde genvej til dine mål.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">Hvordan undgår du så faldgruberne&nbsp;</h2>



<p class="wp-block-paragraph">Alle investorer har i tidens løb stødt på udfordringer i større eller mindre grad. Hvis du sørger for at risikovurdere dine beslutninger og gardere dig selv i forhold til de viste faldgruber, undgår du de helt dyre katastrofer.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Der vil altid komme uforudsete forhold, som du kan lære af hen ad vejen, efterhånden som problemstillingerne med lejere, istandsættelse mv. dukker op. Men hvis du sorterer de mest kritiske fejl fra, er du godt på vej.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Det at købe og drive en udlejningsejendom er i høj grad kendetegnet ved Learning by doing. Mange investorer bliver overraskede over det arbejde og de mange forskellige situationer, man kommer i, både i forhold til ejendommen og lejere. Derfor kan det anbefales at starte småt og konservativt.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Husk, at ejendomsinvestering er et langsigtet spil, der kun kræver nogle få gode handler og beslutninger for at give stor økonomisk gevinst 10 eller 20 år ude i fremtiden.</p>


Faldgruberne, du som ejendomsinvestor skal undgå 


<p class="wp-block-paragraph">Masser af likviditet har gjort, at der bliver handlet udlejningsejendomme i rekordtempo. Nogle gange kan det også gå lidt for stærkt.</p>



<p class="wp-block-paragraph">I et hektisk investeringsmarked som nu opstår der en række særlige risici som du skal være ekstra opmærksom på for at undgå at lave bekostelige fejl.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Når man kigger på og køber udlejningsejendomme er der undervejs i processen altid en risiko for at lave fejl. Risikoen for fejltagelser øges markant i et hektisk marked som vi oplever nu hvor efterspørgslen er stor og det går stærkt, hvilket i nogle tilfælde kræver en hurtig købsbeslutning.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Disse faldgruber kan medføre økonomisk konsekvens i forskellig grad. Lige fra overkommelige lærepenge til katastrofale fejl der kan sætte en stopper for køberens nuværende og fremtidige investeringsplaner. Heldigvis kan risiko-elementerne &#8211; med den rette indsats, minimeres eller helt undgås.</p>



<p class="wp-block-paragraph">I det følgende gennemgår vi de typiske fejl vi ser investorer gøre i et varmt marked. Og vi giver dig en række gode råd til, hvordan du kan håndtere den nuværende markedssituation.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Særligt handler det om at undgå at købe den forkerte ejendom, købe for dyrt eller købe for risikabelt.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Det kan lyde simpelt, men under de tre kategorier af fejl ligger der en række grunde til, at risikoen for disse er særligt høje i et ophedet ejendomsmarked.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">1. <strong>Du køber det forkerte</strong></h2>



<p class="wp-block-paragraph">At købe den rigtige ejendom &#8211; og undgå de forkerte, handler i høj grad om strategi.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Har du ikke lavet dig en købsstrategi og får den defineret så fast og præcist at den kan skrives kort på et stykke papir, risikerer du &#8211; på grund af den begrænsede mængde udbudte ejendomme, at få købt den forkerte ejendom. Ejendommen matcher måske ikke den ejendomstype, ejendomsstørrelse, beliggenhed, potentiale, vedligeholdelsesmæssig stand mv. som passer bedst til dig og dine fremtidige planer.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Hold dig til planen</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Når du laver din strategi er det blandt andet vigtigt, at du er realistisk omkring dine egne evner og hvor meget tid du har til rådighed. Vi har ofte set købere som gerne vil købe en ejendom, de kan sætte i stand og realisere et stort potentiale i, samtidig med at de har et fuldtidsarbejde. Ofte har de måtte erkende, at de har undervurderet omfanget, og da de kun har haft nogle aftentimer og weekenderne til at renovere ejendom i, er det gået ud over både privatlivet, renoveringsprojektet og jobbet.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Selvom du måtte have en strategi, er der særligt i et marked med begrænset udbud og høj efterspørgsel, stor risiko for, at du føler dig presset til at afvige din strategi. Det gør, at du kan komme til at stå med en ejendom som ikke er optimal til dig.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Et valg er fravalg</h3>



<p class="wp-block-paragraph">En strategi hjælper til at vise hvad man vælger at investere i, men også hvad man fravælger. Særligt det sidste kan være svært at holde fast i når der er pres på.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Det er hurtigere at købe end at sælge en ejendom. Bliver du nødt til at sælge, står der måske ikke en køber klar med det samme, og så står du med en ejendom som du ikke har tid eller økonomi til at drive. Det kan resultere i manglende vedligehold, dårlige forhold til lejerne, og måske endda en situation hvor man er nødt til at sælge ejendommen billigt for at sikre et salg.</p>



<h2 class="wp-block-heading">2. <strong>Du køber for dyrt</strong></h2>



<p class="wp-block-paragraph">Når markedet er varmt går priserne op. Det gør i sig selv ikke, at man køber for dyrt hvis man køber en ejendom som koster mere end den ville have gjort for to år siden.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Men det bliver farligt der hvor man køber for dyrt på grund af for høj optimisme, for meget hastværk eller på grund af en beslutning taget på et usikkert grundlag.&nbsp;</p>



<h3 class="wp-block-heading">Hold hovedet kold</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Uden et kritisk blik på ejendommen, og med hastværk i købssituationen, er der overhængende risiko for, at at man falder i denne fælde.</p>



<p class="wp-block-paragraph">De hektiske efterspørgselsforhold gør, at du risikerer at se for optimistisk på en ejendom. Den lave rente og den store efterspørgsel efter udlejningsejendomme, har presset priserne op og afkastet ned, og resulteret i, at der er færre ejendomme at vælge mellem på markedet.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Ejendomsmægleren og markedet vil formentligt presse dig til at slå hurtigt til, og du kan føle dig ude af position til at være kritisk over for ejendommens oplyste indtægter og udgifter, samt mæglerens vurdering.&nbsp;</p>



<h3 class="wp-block-heading">Tag ingen tal for gode varer</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Du skal være bevidst om, at de økonomiske forudsætninger i en ejendomshandel er alfa og omega, og du skal derfor også forholde dig til om de i salgsopstillingen oplyste huslejer og andre indtægter er sikre og realistiske, således at ejendommen i fremtiden som minimum indbringer samme indtægter. Vær derfor særlig opmærksom på høje anslåede lejeindtægter og sekundære indtægte fra f.eks. P-pladser, fælles vaskeri mv.&nbsp;&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Samtidigt skal du forholde dig til om alle udgiftsposter er medregnet og om de er medregnet højt nok. Alle steder hvor omkostningen er anført som “anslået” er der grund til at kigge ekstra godt efter. Udgifterne er langt oftere anslået for lavt end for højt.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Særligt på et tidspunkt hvor priserne presses op, er indtægter og omkostninger en tillokkende metode for en sælger til at få en ejendoms økonomi til at se mere attraktiv ud end den er.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">En grundig analyse er derfor essentiel for at spotte både de muligheder og risici der ligger i ejendommen. Bladrer man hurtigt en salgsopstilling under en fremvisning igennem er det nemt at overse de små detaljer.</p>



<h2 class="wp-block-heading">3. <strong>Du køber for risikabelt</strong></h2>



<p class="wp-block-paragraph">Hvis du får købt for dyrt, kan det medføre, at din investering og likviditet kun lige hænger sammen ved at du optager risikable lån med en høj andel af rentetilpasning og måske også afdragsfrihed, eller at du løbende skal tilføre likviditet for også at kunne afdrage på lånene.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Har du styr på finansieringen?</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Sørg for at være realistisk i din finansiering og vær afstemt med din øvrige økonomi. Har du både appetit på og økonomisk råderum til finansieringsrisiko kan det være fint, men vær bevidst om hvilke konsekvenser det kan have &#8211; økonomisk og mentalt. Sørg for at din finansiering kan klare sig gennem både op og nedture.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Er din likviditet i orden kan du klare de fleste kriser. Det betyder, at du måske skal købe en lidt mindre ejendom for at kunne lægge en større udbetaling end du normalt ville gøre, for at sikre at likviditeten hænger sammen.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Det er ingen skam at begynde med en enkelt ejerlejlighed eller en mindre ejendom, da du lærer noget hver gang du gennemfører et lejerskifte eller selv udfører mindre forbedringer i ejendommen. Dermed bliver du klædt på til større og flere ejendomme uden at risikere at lave fatale fejl.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Udnyt andres viden</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Et andet hurtigt sted at finde en besparelse og skrue hastigheden på handlen op, er at undlade at betinge handlen af&nbsp; din advokat/rådgivers godkendelse.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Det kan også være, at du ikke er bevidst om, at ejendommen er underlagt det komplicerede regelsæt med lejefastsættelse efter princippet om “omkostningsbestemt leje”. Har du ikke selv kompetencerne til at udregne og administrere dette risikerer du at skulle betale for dyr administration eller at begå dyrebare fejl. Sådan et forhold vil rådgiveren også gøre dig opmærksom på.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading"><strong>Gode råd til at agere i et varmt ejendomsmarked</strong></h2>



<p class="wp-block-paragraph">Styrer du udenom de viste fejl, undgår du de helt dyre katastrofer. Men hvad gør man så for at sikre sig bedre, når man kigger på udlejningsejendomme i et optimistisk marked?&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Man kan tage en række forholdsregler der sikrer, at man kommer godt i mål selvom vilkårene er udfordrende. Det handler i høj grad om at holde hovedet koldt og være forberedt.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Undgå panik</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Undgå at lade dig presse af mægleren til at tage en for hurtig beslutning. I et marked med mange købere der sjældent mulighed for at få ejendommen på hånden i lang nok tid til at undersøge alt hvad der skal undersøges, f.eks. byggeteknisk gennemgang, analyse af alle dokumenter mv.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Man kan i stedet vælge at underskrive købsaftalen med en rådgiverforbehold. På den måde kan du bruge rådgiveren og dennes godkendelsesperiode til at dykke dybere ned og lave en fuld risiko-vurdering af ejendommen. Så gemmer du nogle af ejendommens problemstillinger, og får dem belyst sammen med finansieringen. Her skal du huske, at en ejendom er en investering &#8211; ikke er et kærlighedsforhold. Vær klar til at træde ud af handlen hvis ejendommen viser sig ikke at lave op til dine krav, og hvis der ikke kan findes et kompromis med sælger.</p>



<p class="wp-block-paragraph">I de fleste til fleste tilfælde er det bedre at sige nej til en halvdårlig handel. Der opstår hele tiden nye muligheder, og nye ejendomme kommer til salg.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Husk at du kun behøver at finde en enkelt eller to fornuftige handler over en årrække for at blive en succesfuld investor (ikke røverkøb, bare fornuftige ejendomme til den rigtige pris), mens en enkelt dårlig handel kan ødelægge dine fremtidsplaner.&nbsp;</p>



<h3 class="wp-block-heading">Hav din finansiering på plads</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Når det er sagt, vil der i nuværende marked ofte være brug for at kunne agere hurtigt og smidigt. Og med mange potentielle købere vil mægler og sælger også ofte prioritere køberen som kan eksekvere en handel så hurtigt og gnidningsfrit som muligt.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Sørg derfor for i forvejen at have en god dialog med din bank/realkredit. Involvér dem tidligt i din strategi, giv dem de nødvendige informationer på forhånd, og få etableret en ramme du kan agere inden for, så sagen blot skal eksekveres når du finder den rigtige ejendom.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Kan likviditeten kun hænge sammen ved hjælp af risikabel finansiering er det bedre at skrue ned for ambitionerne for en stund.&nbsp;</p>



<h3 class="wp-block-heading">Indgå kloge kompromisser</h3>



<p class="wp-block-paragraph">Selvom man altid bør følge sin strategi, kan det i en tid med høj efterspørgsel og begrænset udbud alligevel være nødvendigt at afvige fra den for at komme i land med en handel. Det er OK, så længe man er bevidst om hvor man afviger, hvilke konsekvenser det har, og hvordan man tænker at håndtere det.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Undgå f.eks. at udvide din søgeradius for meget. Jo længere du kommer fra et område du kender godt, des større er risikoen for at du har kendskab til områdets lejeniveau, udvikling, andre gennemførte handler, kommende ændringer i infrastruktur mv.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Hold din ejendomsanalyse op mod din strategi og vurdér om du kan leve med de forskelle der er mellem det optimale og det mulige.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Generelt er vores perspektiv hellere at købe den rigtige ejendom til et lavere afkast end at købe en dårligere ejendom til højere afkast, men enhver må definere sit eget spillerum.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading"><strong>Skal du vente til markedet falder?</strong></h2>



<p class="wp-block-paragraph">Styrer du udenom de viste faldgruber, undgår du de helt dyre katastrofer og de øvrige ukendte forhold lærer du hen af vejen, efterhånden som problemstillingerne med lejere, istandsættelse mv. dukker op.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Nogle vil være bekymrede for om de kommer til at “købe på toppen”, og vil derfor hellere vente til markedet falder. Det kan være en strategi, men ingen kan forudsige markedets udvikling. Markedet kan falde i morgen eller først om 10 år, alt imens man står uden for markedet og ser på de stigende priser.</p>



<p class="wp-block-paragraph">Over tid er ejendomspriserne altid gået op. Og er man ikke inde i markedet, med risiko for at deltage i en midlertidig nedtur, tager man heller ikke del i opturene.&nbsp;</p>



<p class="wp-block-paragraph">Investering kræver en vis grad af risiko, men hvis man køber klogt og langsigtet behøver udsving i markedet ikke at påvirke din investering. Til forskel fra aktier har man ved udlejningsejendomme en løbende indtægt som sjældent påvirkes selv om ejendomspriserne for en periode går ned. Selvom der måtte være krise, tjener du altså stadig penge på din ejendom hver måned.</p>


Grundig viden, guides, beregninger og råd til ejendomsinvestering og udlejningsejendomme