
<p><strong>Som boligudlejer er det vigtigt at kende den fremtidige udvikling på boligmarkedet, og at kunne tilpasse sin udlejningsforretning derefter for at sikre maksimal indtjening.</strong></p>



<p><strong>Center for fremtidsforskning, forkortet <em>Fremforsk, </em>har netop udgivet en 195 sider fyldestgørende rapport om fremtidens boligmarked i 2030 og 2035.</strong></p>



<p>Rapporten omhandler både ejerboliger og lejeboliger, og der er for en udlejer vigtige informationer i forhold til både den geografiske og aldersmæssige fordeling af befolkning.</p>



<p>En ændret befolkningssammensætning har stor betydning for hvem der er de fremtidige lejere og hvilke faciliteter der prioriteres i forhold til den enkelte lejers livsfase. Den fremtidige befolkning er udlejerens kunder, og det vigtigt at have de rigtige varer på hylderne som opfylder de behov og krav der vil være, også om 10 år.&nbsp;</p>



<p>Danskernes krav til boligens størrelse, komfort, kvalitet mv. følger den almindelige samfundsudvikling med ønske om større, bedre og pænere boliger i fremtiden. Det bør man som udlejer have med i sine planer ved nyopførsel, renovering og indretning af udlejningsboliger.&nbsp;</p>



<p>Specielt i den ældre boligmasse er det vigtigt at udlejeren får tilpasset den enkelte lejlighed til lejernes efterspørgsel om større og bedre boliger.</p>



<p>Rapporten er særdeles værdifuld for den investor som vil gøre sig klar til fremtiden. Men den er også omfattende. Derfor har vi læst rapporten for dig og herunder beskrevet tre interessante konklusioner fra rapporten, set fra en udlejers synspunkt.</p>



<p></p>



<h3 class="wp-block-heading">Flere bor til leje</h3>



<p>I 2010 boede 2,05 mio. mennesker i Danmark i lejebolig, mens 3,27 mio. boede i ejerbolig. 11 år senere i 2021 bor 2,47 mio. i lejebolig og 3,29 mio. i ejerbolig. Altså ca. 400.000 flere boede til leje og 20.000 flere boede i ejerbolig.&nbsp;</p>



<p>43% af befolkningen bor til leje, mens 57% bor i ejerbolig i 2021. Andelen til leje er steget fra 39% til de 43% fra 2010 til 2021.</p>



<p>Andelen af personer som bor i lejeboliger er markant højere i Region Midt, Nord, Syd og Sjælland i forhold til Region Hovedstaden.&nbsp;</p>



<p>Denne trend forventes at blive fastholdt i fremtiden. Der vil derfor i fremtiden være behov for stadig flere lejeboliger.</p>



<p></p>



<h3 class="wp-block-heading">Størst befolkningstilvækst blandt 30-39 årige og fra 65 år</h3>



<p>Den danske befolkning forventes i de kommende 10 år at vokse med 220.000 personer til næsten 6 millioner indbyggere. Men befolkningsvæksten bliver skæv. Befolkningen i 20’erne, i 40’erne og i 50’erne bliver færre frem mod 2030, og for gruppen i 20’erne og i 50’erne fortsætter faldet frem mod 2035.</p>



<p>Omvendt vil der være særlig stor vækst hos to aldersgrupper: de 30-39-årige og de 60-årige og op.</p>



<p>Frem mod 2031 stiger antallet 60-69 årige med ca. 15%, samtidig med, at stigningen alene i aldersgruppen 80-89-årige over de næste 10 års vil være hele 140.000 personer. Graden af stigningen vil variere efter lokalområde, men der ses en generel vækst over hele landet.&nbsp;</p>



<p>Frem mod 2031 stiger antallet af de 30-39 årige med ca. 12%, hvilket er over gennemsnittet. Det er de store årgange fra 1990’erne, der kommer op i 30’erne og giver et familie-boom, idet det er den livsfase hvor mange familier får børn.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;</p>



<p>Ifølge rapporten vil andelen af lejere blandt de 30-39 årige og gruppen over 90 år endvidere være voksende de kommende 10 år.</p>



<p>For fremtidens udlejer betyder disse udviklinger, at boliger til ældre- og seniorsegmentet vil opleve en større efterspørgslen. For at imødekomme det skal udlejeren være opmærksom på, at dette segment prioriteter faciliteter som elevator, udearealer og nærhed til indkøbsmuligheder højt. Rapporten forudsiger også, at seniorer i fremtiden vil efterspørge større boliger end i dag, bl.a. på grund af bedre økonomi.&nbsp;</p>



<p>I et boligmarked med en stigende efterspørgsel fra de 30-39-årig vil familie- og børnevenlige boliger også blive mere efterspurgt. Disse lejere vil formentligt lægge vægt på gode børneværelser, moderne indretning og faciliteter i god kvalitet, have og nærhed til institutioner.&nbsp;<br></p>



<h3 class="wp-block-heading">Udflytning fra de store byer</h3>



<p>De store byer vil fortsat have en vis tilvækst idet de unge flytter til de store byer for at uddanne sig. Dog vil befolkningsudviklingen skubbe til en større grad af udflytning fra de store byer, således at de omkringliggende byer får større tilvækst.&nbsp;</p>



<p>Som udlejer i de store uddannelsesbyer vil det fremover være endnu vigtigere at boligen passer til lejernes ønsker om størrelser, kvalitet og faciliteter.</p>



<p>Omkring de større byer er det vigtigt, at udlejerne tilpasser de fremtidige udlejningsboliger til tilflytterne fra de store byer. Det vil i høj grad være de 30-39-årige som rykker ud og etablere sig som familier. Derfor vil vi formentligt se, at nyere rækkehusbebyggelser også vil være eftertragtede i fremtiden.&nbsp;</p>



<p>Yderligere vil den større udbredelse af hjemmearbejdspladser og selvkørende biler skabe en større geografisk spredning af befolkning.</p>



<p>Ifølge rapporten vil man af disse grunde i fremtiden mangle lejeboliger i de mindre og mellemstore byer op til 20.000 indbyggere.</p>



<p>Rapporten påpeger, at nogle landdistrikter vil opleve vækst, mens andre vil stå tilbage som tabere. Så man skal stadig vælge sit oplandsområde med omhu.</p>



<h3 class="wp-block-heading">En rapport spækket med viden</h3>



<p>I det ovenstående har vi beskrevet tre spændende trends for udlejeren og ejendomsinvestoren.&nbsp;</p>



<p>Men det må påpeges, at rapporten er fyldt med meget mere spændende data og viden som både ejer- og lejeboligmarkedet som enhver med interesse på området vil finde brugbart. Vi anbefaler derfor alle at tage et kig på rapporten &#8211; det er ganske gratis.&nbsp;</p>



<p>Rapporten giver et fyldestgørende indblik i fremtidens tendenser på boligmarkedet og dermed udlejeren muligheder for at tilpasse sig markedet og efterspørgselsforholdene, for at kunne optimere sin udlejningsforretning.</p>



<p>Den fulde rapport kan downloades på Forenet Kredit´s hjemmeside <strong><em><a href="https://forenetkredit.dk/analyse-fremtidens-boligmarked/">https://forenetkredit.dk/analyse-fremtidens-boligmarked/</a> </em></strong></p>



<p>God læselyst!</p>


Lær om fremtidens lejemarked


<p><strong>Køber du den rette ejerlejlighed til udlejning, kan du opnå en meget passiv form for ejendomsinvestering samtidig med, at det giver dig en række unikke fordele i lighed med større udlejningsejendomme, og derudover også mulighed for skattefri gevinst ved salg.</strong></p>



<p>I enhver dansk by findes der i dag velhavende mennesker, der har opbygget betydelige formuer gennem ejendomsinvesteringer. Mange vil gerne i gang, men har svært ved at finde økonomi eller tid til at investere i større ejendomme. Det er dog muligt at gøre ejendomsinvestorerne kunsten efter i mindre målestok, og samtidig opnå en række fordele.&nbsp; &nbsp;</p>



<p>Investering i boligudlejningsejendomme, samt driften heraf, kræver en stor del viden, branchekendskab og de rigtige økonomiske forudsætninger, der kan tage lang tid at tilegne sig. Derfor kigger mange nye investorer mod ”passive” andele i ejendomsprojekter, eller crowdfunding &#8211; eller de ender med helt at undlade at investere i udlejningsejendomme.</p>



<p>Løsningen på denne situation er at investere i en ejerlejlighed til udlejning. Med den rette type ejerlejlighed kan du investere i en afgrænset del af udlejningsmarkedet med en meget passiv investering, hvor du hverken skal stå for ejendommens vedligeholdelse eller ejendomsdrift. Samtidig undgår du også risikoen for at få den aftalte leje ”nedsat”, som der ellers er risiko for i den komplicerede lejelovgivning.</p>



<p>Køb af en ejerlejlighed til udlejning kan også være en god mulighed for at komme nemt og hurtigt i gang med ejendomsinvestering, hvis man ikke har lyst til eller mulighed for at købe en større ejendom. Investering i en nyere ejerlejlighed er nemlig mindre krævende – både økonomisk og praktisk, og mindre risikofyldt end udlejningsejendomme generelt.</p>



<p>Som en sidegevinst har du med en ejerlejlighed endvidere mulighed for en skattefri gevinst ved salg.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Køb en ejerlejlighed opført efter 31.12.1991</h3>



<p>Der findes mange skrækhistorier om lejere, som efter indflytning, med lejeloven i hånden, har fået en allerede aftalt husleje nedsat i huslejenævnet. Det kan blive et økonomisk mareridt for udlejer, da lejeren samtidig er beskyttet af lejeloven mod opsigelse fra udlejerens side. Udlejeren kan derfor komme til at ”hænge på” en lejer med en meget lav husleje i mange år.</p>



<p>Køber du derimod en ejerlejlighed ibrugtaget efter 31.12.1991, undgår du lejelovens komplicerede regelsæt om lejefastsættelse, idet lejen i disse lejligheder fastsættes som markedslejen. Markedslejen er den leje, en lejer og en udlejer kan blive enige om, kun begrænset af aftalelovens regler om urimelige aftaler. Der er derfor i princippet ikke noget loft for, hvor høj huslejen kan blive.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Ejerforeningen tager sig af ejendommens drift og vedligeholdelse</h3>



<p>At man kan betegne en ejerlejlighedsinvestering som en næsten passiv investering er, fordi ejerforeningen i mange tilfælde tager sig af ejendommens drift og vedligeholdelse, f.eks. renholdelse af trapper eller gårdsplads, tagrendetømning, elevatordrift, maling af døre og vinduer eller renovationscontainere mv. Ejerforeningen indgår typisk aftale med eksterne leverandører, og så fordeles udgifterne i ejendommens driftsudgifter.</p>



<p>De eksterne driftsudgifter indgår så sammen med renovationsudgifterne, forsikringspræmie mv. i ejendommens årsregnskab, som i regnskabet ligeledes fordeles i henhold til hver enkelt lejligheds fordelingstal. De fleste ejerforeninger har også en administrator til at lave det årlige regnskab, forbrugsregnskaber mv.</p>



<p>I disse tilfælde kan man altså nøjes med at deltage i den årlige generalforsamling &#8211; hvis man har lyst &#8211; og overlade resten af driften til ejerforeningen. Dog skal man være opmærksom på, at der i nogle ejerforeninger kan være aftalt særlige arbejdsdage, og dukker man ikke op her, kan man pålægges at betale et aftalt beløb som kompensation.</p>



<p>Skal du købe en ejerlejlighed til udlejning, skal du derfor være særligt opmærksom på, hvordan ejerforeningen fungerer, om der er ansat vicevært og administrator mv., så du derved kan opnå den passive ejerform.</p>



<p>I en ejendom opført efter 31.12.1991 er der formentlig også minimale vedligeholdelsesudgifter.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Sælg med (skattefri) gevinst</h3>



<p>En anden stor fordel ved at investere i en ejerlejlighed til udlejning er, at hvis lejligheden er steget i værdi, den dag du vælger at sælge den, er fortjenesten skattefri, hvis blot du selv har beboet lejligheden på et tidspunkt i løbet af din ejerperiode. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 siger nemlig, at:</p>



<p><em>Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke.</em></p>



<p>Paragraffen er også kendt som ”<em>parcelhusreglen</em>”. For at opnå skattefriheden er det altså en betingelse, at du reelt har beboet lejligheden, også selv om det kun er for en kortere periode.</p>



<p>Køber du en lejlighed, som du f.eks. selv bebor i en periode mellem et hussalg og et nyt huskøb, og som du senere eller tidligere har lejet ud, har du slået 2 fluer med ét smæk, da du dermed har sikret dig en bolig og samtidig en skattefri gevinst.</p>



<h3 class="wp-block-heading">&nbsp;Vær opmærksom på lejelovens regler om opsigelse af lejer</h3>



<p>Lejeloven er lavet for at beskytte ”den svage part”, nemlig lejeren, så det er vigtigt at være opmærksom på, hvilke muligheder man har for at lediggøre lejligheden, uanset om man selv ønsker at bebo den, eller om man ønsker at lediggøre den af andre grunde, måske i forbindelse med et forestående salg.</p>



<p>For udlejere, der på opsigelsestidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger, kan lejeaftalen opsiges af udlejer med 12 måneders varsel, når denne selv agter at bebo lejligheden, og på betingelse af, at lejer var oplyst om opsigelsesfristen ved lejeforholdets begyndelse.</p>



<p>Har udlejer mere end én udlejningsbolig, er lejer beskyttet af lejelovens regler, og kan i princippet ikke opsiges – heller ikke, hvis ejeren ønsker at bebo lejligheden selv. I dette tilfælde er det vigtigt, at der indgås en tidsbegrænset lejeaftale, såfremt ejer ønsker mulighed for, at lejligheden bliver ledig til ejers disposition på et senere tidspunkt.</p>



<p>En aftalt tidsbegrænset lejekontrakt skal i lejekontraktens § 11 begrundes i udlejers situation, og skal være rimelig. Det kan f.eks. være, at udlejer eller dennes børn ønsker at bebo lejligheden efter lejeperiodens udløb, eller at lejligheden skal sælges efter den udlejede periode.</p>



<p>Har du indgået en tidsbegrænset lejeaftale, er det vigtigt, du sikrer dig, at lejeren ikke bliver boende længere end den aftalte, tidsbegrænsede periode, da det ellers medfører, at lejeren kommer til at bo under lejelovens almindelige regler, og dermed uden en slutdato for, hvornår lejemålet ophører.</p>



<p>Man skal endvidere være påpasselig med at forlænge den tidsbegrænsede periode, da det kan svække argumentet for tidsbegrænsningen, med risiko for at få den tilsidesat i huslejenævnet.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Hvordan ser økonomien ud?</h3>



<p>Ejerskabet af en ejerlejlighed kan ud over muligheden for en fremtidig værdistigning bidrage med et årligt overskud i udlejningsperioden, som vist i nedenstående eksempel:</p>



<p>Udgangspunktet for eksemplet er en delevenlig 2-værelses 68 m2 stor ejerlejlighed opført i 2009 i centrum af Aarhus, til en pris på 2,55 mio. kr. Ejerlejligheden udlejes til en månedlig leje på 9.000 kr. svarende til 108.000 kr. årligt. Ved købet lægger udlejeren selv 20% af købesummen, altså 510.000 kr. Den resterende del af købesummen, 2.040.000 kr., finansieres med realkreditlån fordelt på et 30-årigt fastforrentet lån på 2% med 10 års afdragsfrihed, samt et variabelt forrentet lån med årlige rentetilpasninger og med afdrag. &nbsp;&nbsp;</p>



<div class="wp-block-image"><figure class="aligncenter size-full"><img loading="lazy" decoding="async" width="454" height="637" src="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2021/11/Ejerlejlighed_okonomi-2.png" alt="" class="wp-image-4766" srcset="https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2021/11/Ejerlejlighed_okonomi-2.png 454w, https://www.udlejningsejendom.dk/wp-content/uploads/2021/11/Ejerlejlighed_okonomi-2-214x300.png 214w" sizes="(max-width: 454px) 100vw, 454px" /></figure></div>



<p>I eksemplet kan man se, at det skattemæssige resultat før afdrag er 43.079 kr. Det betyder, at ejeren får forrentet sin egenfinansiering, de 510.000 kr., med 8,45% om året.</p>



<p>Beskatningen kan enten ske som personlig indkomst, eller lejligheden kan drives i Virksomhedsskatteordningen, således der kun betales 22% aconto skat, og først beskattes fuldt ud senere.</p>



<p>Til trods for, at man skal betale skat af driftsresultatet, er der &#8211; alt efter skattebetaling &#8211; stadig likviditetsoverskud til også at afdrage på realkreditlånet, og man får dermed lejernes hjælp til at afdrage på gælden. Disse afdrag er en del af din opsparing i lejligheden. &nbsp;</p>



<p>Uanset om lejekontrakten er tidsbegrænset eller ej, har du mulighed for at indsætte en reguleringsklausul i lejekontrakten, således at du årligt kan regulere lejen i forhold til stigningen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. På den måde får du hvert år en lille stigning i huslejen, hvilket øger ejerlejlighedens værdi.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Lavere risiko end ved større udlejningsejendomme</h3>



<p>Der er selvfølgelig også risici ved investering og udlejning af en ejerlejlighed, men eftersom ejerforeningen tager sig af bygningens daglige drift og vedligehold, er risikoen minimeret til finansieringen, til det lejeretslige og til, om lejligheden også i fremtiden kan udlejes, samt hvilken leje den kan indbringe fremadrettet.</p>



<p>Den største finansieringsrisiko findes ved brug af lån med variabel rente, hvor renten jo kan stige, næste gang der skal laves en rentetilpasning. Jo større andel af det fastforrentede lån, der benyttes til købet, des mindre er finansieringsrisikoen.</p>



<p>Selve udlejningen indeholder naturligvis også elementer af risiko. Man kan ikke med 100% sikkerhed forudsige, om lejligheden kan udlejes til den samme leje i fremtiden. Der kan både opstå perioder, hvor lejligheden står tom, inden den bliver genudlejet, og der kan opstå behov for at sætte huslejen ned for at få den udlejet. &nbsp;</p>



<p>Og så er der naturligvis en risiko for, at ejerlejlighedspriserne er ugunstige, når du på et tidspunkt skal sælge ejerlejligheden. Men sørger du for kun at købe for penge, du ikke er afhængig af at kunne frigøre igen hurtigt, kan du altid vælge at udleje lejligheden igen, og udskyde salget nogle år, til priserne igen er attraktive for dig.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Der er ingen garanti for profit</h3>



<p>Det skal bemærkes, at der ikke kan udstedes garantier for en fortsat positiv udvikling på hverken udlejningsmarkedet eller for ejerlejlighedspriserne. Men med en fortsat stor søgning til de større byer, er der ikke noget, der tyder på, at denne tendens er aftagende. Og minimerer man sin risiko, således at man selv bestemmer, hvornår man vil sælge, kan der være gode gevinster at hente ved at udleje en ejerlejlighed.</p>



<p>Noget, vi kan garantere, er, at du selv med udlejning af en ejerlejlighed opnår en række værdifulde erfaringer om økonomi, lejemarkedet, håndtering af lejere, lejelov mv., som vil være guld værd i din videre udvikling som ejendomsinvestor.</p>


Investering i ejerlejlighed – en passiv investering med fordele


<p>Når man vil købe en udlejningsejendom, er der mange ting, man skal have styr på. Især, hvis man finder en god ejendom, man gerne vil slå til på hurtigt, er der risiko for, at man falder i en af de typiske faldgruber, vi ofte ser hos ejendomsinvestorer.&nbsp;</p>



<p>Faldgruberne kan koste dig mange penge og hovedpiner.&nbsp;<br>Men heldigvis kan de undgås. Vi viser dig 8 typiske faldgruber og, hvordan du styrer uden om dem og dermed sikrer dig en god handel.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 1: Du får ikke lavet dig en købsstrategi eller glemmer at følge den</h2>



<p>Selvom mange overser det, er din investeringsstrategi dit vigtigste værktøj. Har du ikke lavet en klar og fast strategi, og skrevet den ned, er der risiko for, at du køber en ejendom, som ikke passer til din profil og langsigtede planer.</p>



<p>Du skal bl.a. gøre dig klart, hvorfor du investerer, hvad du vil opnå samt, hvilke kompetencer og hvor meget tid du har til rådighed. Først herefter kan du fastsætte dine mål og din strategi for, hvad du vil købe og ikke vil købe.&nbsp;</p>



<p>Undervurdér ikke denne opgave &#8211; strategien er essentiel for dit videre arbejde og din langsigtede succes.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 2: Du glemmer, at ejendomsmægleren er sælgers mand</h2>



<p>Du må ikke glemme, at ejendomsmægleren repræsenterer sælger. Vær opmærksom på, at hans interesse udelukkende er at få solgt ejendommen bedst muligt, så du skal tænke over, hvad du rådfører dig med mægleren om.&nbsp;</p>



<p>Mægler skal du i den indledende fase hovedsagelig bruge til at fremskaffe de nødvendige papirer og dokumentation samt til at få afklaret evt. spørgsmål, du måtte have, hvorimod du som køber selv skal evaluere ejendommen og dens økonomi, udviklingspotentialer, lejekontrakter mv.&nbsp;</p>



<p>Vær opmærksom på, at mægleren er mellemmand, og at du som køber ikke er beskyttet af forbrugerbeskyttelsesloven med hensyn til tilstandsrapport mv.&nbsp;</p>



<p>Mægleren er kun ansvarlig for åbenlyse, dokumenterbare fejl og misinformationer. Der er derfor større krav til din viden og undersøgelsespligt som køber af en udlejningsejendom, sammenlignet med en privat bolighandel.<br>Vær opmærksom på, at mæglerens salgsopstilling ikke nødvendigvis er den komplette information om ejendommen. Der kan mangle detaljer, som kan koste dig penge på sigt.</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 3: Du får ikke tjekket lejlighedernes arealer&nbsp;</h2>



<p>I din gennemgang af ejendommens lejekontrakter er det vigtigt, at du sammenholder lejekontrakternes udlejede arealer med ejendommens aktuelle BBR-arealer. Er de i lejekontrakten anførte arealer større end de aktuelle BBR-arealer, kan lejer nemlig i huslejenævnet kræve huslejen nedsat forholdsmæssigt.</p>



<p>Hvis der f.eks. i en lejekontrakt med en årlig leje på 80.000 kr. er anført et areal på 73 m2, og lejemålet aktuelt kun er 70 m2, så nedsættes den årlige leje til 76.712 kr. ((80.000 /73) x 70)&nbsp;<br></p>



<p>De faldende indtægter resulterer i en faldende ejendomsværdi, og du kan endda i nogle tilfælde blive pålagt at refundere lejerens for høje betaling med tilbagevirkende kraft &#8211; også for perioden forud for din ejertid.</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 4: Du overser, at lejeregulering ikke er en mulighed</h2>



<p>&nbsp;Du skal huske ikke kun at tage stilling til det, som står i lejekontrakten, men også det, som ikke står i kontrakten.</p>



<p>Du skal sikre, at du fremover hvert år kan regulere huslejen, både for løbende, årlige reguleringer og for stigende skatter og afgifter. En manglende reguleringsklausul i lejekontrakten gør, at din ejendom taber værdi hvert år i fremtiden, da dine udgifter formentlig vil stige, uden du kan sende de øgede udgifter videre til dine lejere.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 5: Du kigger kun på driftsbudget og glemmer likviditeten</h2>



<p>Uden et kritisk blik på likviditetsbudgettet, altså resultatet efter renter og afdrag, og med hastværk i købssituationen, er der overhængende risiko for, at du får købt dyrere, end du måske har lyst til.&nbsp;</p>



<p>Det kan medføre, at din investering og likviditet kun lige hænger sammen ved, at du optager meget risikable lån med en høj andel af rentetilpasning og måske også afdragsfrihed, eller at du løbende skal tilføre likviditet for også at kunne afdrage på lånene.</p>



<p>Husk&nbsp;at regne på ejendommens totale økonomi og også likviditetsmæssigt efter afdrag. Lav også beregninger på forskellige rentescenarier, hvis du ikke tager fastforrentet lån. Vær derudover bevidst om, at&nbsp;der ikke er statsgaranti for, at din evt. 10-årige afdragsfrihed på realkreditlånet kan forlænges efter den første 10-års periode.&nbsp;</p>



<p>Kan likviditeten ikke hænge sammen efter den afdragsfrie periode, kan du komme til at stå i en situation, hvor du ikke har råd til at beholde ejendommen, og dermed blive tvunget til at sælge den. Er markedet ikke optimalt på det tidspunkt, kan det medføre et tab pga. lavere markedsværdi.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 6: Du får købt en ejendom, du ikke kan overskue</h2>



<p>Du overser, at ejendommen er underlagt det komplicerede regelsæt med lejefastsættelse efter princippet om “omkostningsbestemt leje”, og har ikke selv kompetencerne til at administrere denne ordning. Dermed risikerer du dyre administrationsudgifter eller at lave dyrebare, administrative fejl.</p>



<p>Det er ingen skam at begynde med en mindre ejendom eller en enkelt ejerlejlighed. Der er masser af situationer, som giver dig læring, og som forbereder dig til at håndtere større ejendomme uden at lave fatale og dyre fejl.</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 7: Du sparer rådgiverudgiften&nbsp;</h2>



<p>Måske føler du, at du har set godt på alle ejendommens dokumenter, og derfor ikke behøver en rådgiver til at sikre dig og styre handlen på plads.</p>



<p>Men sparer du i købsfasen på udgiften til en rådgiver, der i ro og mag kan hjælpe dig med at gennemgå alle dokumenterne, kan det potentielt koste dig dyrt. Rådgiveren sikrer dig, at du får belyst alle ejendommens forhold, lejekontrakternes vilkår mv., og forstår konsekvenserne af dem. Rådgiveren kan også give dig gode råd til, hvordan du bedst håndterer dem i fremtiden. Samtidig kan godkendelsesperioden give dig bedre tid til at få finansieringen helt på plads.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">Faldgrube 8: Du tager for høj risiko</h2>



<p>Tanken om at lave en fantastisk handel, eller tanken om at blive økonomisk uafhængig på meget kort tid, kan gøre, at du tager for høj risiko med din ejendomsinvestering.&nbsp;<br>Måske jagter du det helt høje afkast og går på kompromis med stand og beliggenhed. Eller måske går du efter jackpot gennem en stor renovering.&nbsp;</p>



<p>Men husk, at potentialerne i regnearket skal gennemføres i den virkelige verden på et tidspunkt, og at gevinsterne sjældent kommer uden en hel del arbejde og risiko.&nbsp;</p>



<p>Har du ro i maven, når situationen bliver virkelighed, og der opstår uforudsete udfordringer eller omkostninger? Og har du reelt tiden til at renovere den ejendom? Undgå at tage for høj risiko i et forsøg på at skyde genvej til dine mål.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">Hvordan undgår du så faldgruberne&nbsp;</h2>



<p>Alle investorer har i tidens løb stødt på udfordringer i større eller mindre grad. Hvis du sørger for at risikovurdere dine beslutninger og gardere dig selv i forhold til de viste faldgruber, undgår du de helt dyre katastrofer.&nbsp;</p>



<p>Der vil altid komme uforudsete forhold, som du kan lære af hen ad vejen, efterhånden som problemstillingerne med lejere, istandsættelse mv. dukker op. Men hvis du sorterer de mest kritiske fejl fra, er du godt på vej.&nbsp;</p>



<p>Det at købe og drive en udlejningsejendom er i høj grad kendetegnet ved Learning by doing. Mange investorer bliver overraskede over det arbejde og de mange forskellige situationer, man kommer i, både i forhold til ejendommen og lejere. Derfor kan det anbefales at starte småt og konservativt.&nbsp;</p>



<p>Husk, at ejendomsinvestering er et langsigtet spil, der kun kræver nogle få gode handler og beslutninger for at give stor økonomisk gevinst 10 eller 20 år ude i fremtiden.</p>


Faldgruberne, du som ejendomsinvestor skal undgå 


<p>Masser af likviditet har gjort, at der bliver handlet udlejningsejendomme i rekordtempo. Nogle gange kan det også gå lidt for stærkt.</p>



<p>I et hektisk investeringsmarked som nu opstår der en række særlige risici som du skal være ekstra opmærksom på for at undgå at lave bekostelige fejl.&nbsp;</p>



<p>Når man kigger på og køber udlejningsejendomme er der undervejs i processen altid en risiko for at lave fejl. Risikoen for fejltagelser øges markant i et hektisk marked som vi oplever nu hvor efterspørgslen er stor og det går stærkt, hvilket i nogle tilfælde kræver en hurtig købsbeslutning.</p>



<p>Disse faldgruber kan medføre økonomisk konsekvens i forskellig grad. Lige fra overkommelige lærepenge til katastrofale fejl der kan sætte en stopper for køberens nuværende og fremtidige investeringsplaner. Heldigvis kan risiko-elementerne &#8211; med den rette indsats, minimeres eller helt undgås.</p>



<p>I det følgende gennemgår vi de typiske fejl vi ser investorer gøre i et varmt marked. Og vi giver dig en række gode råd til, hvordan du kan håndtere den nuværende markedssituation.&nbsp;</p>



<p>Særligt handler det om at undgå at købe den forkerte ejendom, købe for dyrt eller købe for risikabelt.&nbsp;</p>



<p>Det kan lyde simpelt, men under de tre kategorier af fejl ligger der en række grunde til, at risikoen for disse er særligt høje i et ophedet ejendomsmarked.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading">1. <strong>Du køber det forkerte</strong></h2>



<p>At købe den rigtige ejendom &#8211; og undgå de forkerte, handler i høj grad om strategi.&nbsp;</p>



<p>Har du ikke lavet dig en købsstrategi og får den defineret så fast og præcist at den kan skrives kort på et stykke papir, risikerer du &#8211; på grund af den begrænsede mængde udbudte ejendomme, at få købt den forkerte ejendom. Ejendommen matcher måske ikke den ejendomstype, ejendomsstørrelse, beliggenhed, potentiale, vedligeholdelsesmæssig stand mv. som passer bedst til dig og dine fremtidige planer.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Hold dig til planen</h3>



<p>Når du laver din strategi er det blandt andet vigtigt, at du er realistisk omkring dine egne evner og hvor meget tid du har til rådighed. Vi har ofte set købere som gerne vil købe en ejendom, de kan sætte i stand og realisere et stort potentiale i, samtidig med at de har et fuldtidsarbejde. Ofte har de måtte erkende, at de har undervurderet omfanget, og da de kun har haft nogle aftentimer og weekenderne til at renovere ejendom i, er det gået ud over både privatlivet, renoveringsprojektet og jobbet.&nbsp;</p>



<p>Selvom du måtte have en strategi, er der særligt i et marked med begrænset udbud og høj efterspørgsel, stor risiko for, at du føler dig presset til at afvige din strategi. Det gør, at du kan komme til at stå med en ejendom som ikke er optimal til dig.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Et valg er fravalg</h3>



<p>En strategi hjælper til at vise hvad man vælger at investere i, men også hvad man fravælger. Særligt det sidste kan være svært at holde fast i når der er pres på.&nbsp;</p>



<p>Det er hurtigere at købe end at sælge en ejendom. Bliver du nødt til at sælge, står der måske ikke en køber klar med det samme, og så står du med en ejendom som du ikke har tid eller økonomi til at drive. Det kan resultere i manglende vedligehold, dårlige forhold til lejerne, og måske endda en situation hvor man er nødt til at sælge ejendommen billigt for at sikre et salg.</p>



<h2 class="wp-block-heading">2. <strong>Du køber for dyrt</strong></h2>



<p>Når markedet er varmt går priserne op. Det gør i sig selv ikke, at man køber for dyrt hvis man køber en ejendom som koster mere end den ville have gjort for to år siden.&nbsp;</p>



<p>Men det bliver farligt der hvor man køber for dyrt på grund af for høj optimisme, for meget hastværk eller på grund af en beslutning taget på et usikkert grundlag.&nbsp;</p>



<h3 class="wp-block-heading">Hold hovedet kold</h3>



<p>Uden et kritisk blik på ejendommen, og med hastværk i købssituationen, er der overhængende risiko for, at at man falder i denne fælde.</p>



<p>De hektiske efterspørgselsforhold gør, at du risikerer at se for optimistisk på en ejendom. Den lave rente og den store efterspørgsel efter udlejningsejendomme, har presset priserne op og afkastet ned, og resulteret i, at der er færre ejendomme at vælge mellem på markedet.&nbsp;</p>



<p>Ejendomsmægleren og markedet vil formentligt presse dig til at slå hurtigt til, og du kan føle dig ude af position til at være kritisk over for ejendommens oplyste indtægter og udgifter, samt mæglerens vurdering.&nbsp;</p>



<h3 class="wp-block-heading">Tag ingen tal for gode varer</h3>



<p>Du skal være bevidst om, at de økonomiske forudsætninger i en ejendomshandel er alfa og omega, og du skal derfor også forholde dig til om de i salgsopstillingen oplyste huslejer og andre indtægter er sikre og realistiske, således at ejendommen i fremtiden som minimum indbringer samme indtægter. Vær derfor særlig opmærksom på høje anslåede lejeindtægter og sekundære indtægte fra f.eks. P-pladser, fælles vaskeri mv.&nbsp;&nbsp;</p>



<p>Samtidigt skal du forholde dig til om alle udgiftsposter er medregnet og om de er medregnet højt nok. Alle steder hvor omkostningen er anført som “anslået” er der grund til at kigge ekstra godt efter. Udgifterne er langt oftere anslået for lavt end for højt.&nbsp;</p>



<p>Særligt på et tidspunkt hvor priserne presses op, er indtægter og omkostninger en tillokkende metode for en sælger til at få en ejendoms økonomi til at se mere attraktiv ud end den er.&nbsp;</p>



<p>En grundig analyse er derfor essentiel for at spotte både de muligheder og risici der ligger i ejendommen. Bladrer man hurtigt en salgsopstilling under en fremvisning igennem er det nemt at overse de små detaljer.</p>



<h2 class="wp-block-heading">3. <strong>Du køber for risikabelt</strong></h2>



<p>Hvis du får købt for dyrt, kan det medføre, at din investering og likviditet kun lige hænger sammen ved at du optager risikable lån med en høj andel af rentetilpasning og måske også afdragsfrihed, eller at du løbende skal tilføre likviditet for også at kunne afdrage på lånene.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Har du styr på finansieringen?</h3>



<p>Sørg for at være realistisk i din finansiering og vær afstemt med din øvrige økonomi. Har du både appetit på og økonomisk råderum til finansieringsrisiko kan det være fint, men vær bevidst om hvilke konsekvenser det kan have &#8211; økonomisk og mentalt. Sørg for at din finansiering kan klare sig gennem både op og nedture.&nbsp;</p>



<p>Er din likviditet i orden kan du klare de fleste kriser. Det betyder, at du måske skal købe en lidt mindre ejendom for at kunne lægge en større udbetaling end du normalt ville gøre, for at sikre at likviditeten hænger sammen.</p>



<p>Det er ingen skam at begynde med en enkelt ejerlejlighed eller en mindre ejendom, da du lærer noget hver gang du gennemfører et lejerskifte eller selv udfører mindre forbedringer i ejendommen. Dermed bliver du klædt på til større og flere ejendomme uden at risikere at lave fatale fejl.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Udnyt andres viden</h3>



<p>Et andet hurtigt sted at finde en besparelse og skrue hastigheden på handlen op, er at undlade at betinge handlen af&nbsp; din advokat/rådgivers godkendelse.</p>



<p>Det kan også være, at du ikke er bevidst om, at ejendommen er underlagt det komplicerede regelsæt med lejefastsættelse efter princippet om “omkostningsbestemt leje”. Har du ikke selv kompetencerne til at udregne og administrere dette risikerer du at skulle betale for dyr administration eller at begå dyrebare fejl. Sådan et forhold vil rådgiveren også gøre dig opmærksom på.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading"><strong>Gode råd til at agere i et varmt ejendomsmarked</strong></h2>



<p>Styrer du udenom de viste fejl, undgår du de helt dyre katastrofer. Men hvad gør man så for at sikre sig bedre, når man kigger på udlejningsejendomme i et optimistisk marked?&nbsp;</p>



<p>Man kan tage en række forholdsregler der sikrer, at man kommer godt i mål selvom vilkårene er udfordrende. Det handler i høj grad om at holde hovedet koldt og være forberedt.</p>



<h3 class="wp-block-heading">Undgå panik</h3>



<p>Undgå at lade dig presse af mægleren til at tage en for hurtig beslutning. I et marked med mange købere der sjældent mulighed for at få ejendommen på hånden i lang nok tid til at undersøge alt hvad der skal undersøges, f.eks. byggeteknisk gennemgang, analyse af alle dokumenter mv.&nbsp;</p>



<p>Man kan i stedet vælge at underskrive købsaftalen med en rådgiverforbehold. På den måde kan du bruge rådgiveren og dennes godkendelsesperiode til at dykke dybere ned og lave en fuld risiko-vurdering af ejendommen. Så gemmer du nogle af ejendommens problemstillinger, og får dem belyst sammen med finansieringen. Her skal du huske, at en ejendom er en investering &#8211; ikke er et kærlighedsforhold. Vær klar til at træde ud af handlen hvis ejendommen viser sig ikke at lave op til dine krav, og hvis der ikke kan findes et kompromis med sælger.</p>



<p>I de fleste til fleste tilfælde er det bedre at sige nej til en halvdårlig handel. Der opstår hele tiden nye muligheder, og nye ejendomme kommer til salg.</p>



<p>Husk at du kun behøver at finde en enkelt eller to fornuftige handler over en årrække for at blive en succesfuld investor (ikke røverkøb, bare fornuftige ejendomme til den rigtige pris), mens en enkelt dårlig handel kan ødelægge dine fremtidsplaner.&nbsp;</p>



<h3 class="wp-block-heading">Hav din finansiering på plads</h3>



<p>Når det er sagt, vil der i nuværende marked ofte være brug for at kunne agere hurtigt og smidigt. Og med mange potentielle købere vil mægler og sælger også ofte prioritere køberen som kan eksekvere en handel så hurtigt og gnidningsfrit som muligt.&nbsp;</p>



<p>Sørg derfor for i forvejen at have en god dialog med din bank/realkredit. Involvér dem tidligt i din strategi, giv dem de nødvendige informationer på forhånd, og få etableret en ramme du kan agere inden for, så sagen blot skal eksekveres når du finder den rigtige ejendom.&nbsp;</p>



<p>Kan likviditeten kun hænge sammen ved hjælp af risikabel finansiering er det bedre at skrue ned for ambitionerne for en stund.&nbsp;</p>



<h3 class="wp-block-heading">Indgå kloge kompromisser</h3>



<p>Selvom man altid bør følge sin strategi, kan det i en tid med høj efterspørgsel og begrænset udbud alligevel være nødvendigt at afvige fra den for at komme i land med en handel. Det er OK, så længe man er bevidst om hvor man afviger, hvilke konsekvenser det har, og hvordan man tænker at håndtere det.&nbsp;</p>



<p>Undgå f.eks. at udvide din søgeradius for meget. Jo længere du kommer fra et område du kender godt, des større er risikoen for at du har kendskab til områdets lejeniveau, udvikling, andre gennemførte handler, kommende ændringer i infrastruktur mv.&nbsp;</p>



<p>Hold din ejendomsanalyse op mod din strategi og vurdér om du kan leve med de forskelle der er mellem det optimale og det mulige.</p>



<p>Generelt er vores perspektiv hellere at købe den rigtige ejendom til et lavere afkast end at købe en dårligere ejendom til højere afkast, men enhver må definere sit eget spillerum.&nbsp;</p>



<h2 class="wp-block-heading"><strong>Skal du vente til markedet falder?</strong></h2>



<p>Styrer du udenom de viste faldgruber, undgår du de helt dyre katastrofer og de øvrige ukendte forhold lærer du hen af vejen, efterhånden som problemstillingerne med lejere, istandsættelse mv. dukker op.</p>



<p>Nogle vil være bekymrede for om de kommer til at “købe på toppen”, og vil derfor hellere vente til markedet falder. Det kan være en strategi, men ingen kan forudsige markedets udvikling. Markedet kan falde i morgen eller først om 10 år, alt imens man står uden for markedet og ser på de stigende priser.</p>



<p>Over tid er ejendomspriserne altid gået op. Og er man ikke inde i markedet, med risiko for at deltage i en midlertidig nedtur, tager man heller ikke del i opturene.&nbsp;</p>



<p>Investering kræver en vis grad af risiko, men hvis man køber klogt og langsigtet behøver udsving i markedet ikke at påvirke din investering. Til forskel fra aktier har man ved udlejningsejendomme en løbende indtægt som sjældent påvirkes selv om ejendomspriserne for en periode går ned. Selvom der måtte være krise, tjener du altså stadig penge på din ejendom hver måned.</p>


Grundig viden, guides, beregninger og råd til ejendomsinvestering og udlejningsejendomme