Det skjulte potentiale: Sådan øgede de deres første ejendom med 625.000 kr. på 8 måneder

Thomas og Patrick købte ejedommen i 2024 med overtagelse 1. januar 2025, ejendommen består af 3 lejemål herunder stueetagen, 1. sal og 2. sal.

Kort efter købet, men inden overtagelsen, blev lejligheden i stueetagen opsagt af lejeren.

Thomas og Patrick aftalte derfor med sælger, at netop denne lejlighed kunne overtages tom, så de straks kunne renovere og ombygge den fra 2-værelses til 3-værelses.

Målet var at hæve huslejen, som de allerede havde analyseret en mulighed for.

Resultatet for stueetagen:

• Tidligere husleje: 5.250 kr./md.
• Ny husleje: 6.300 kr./md.
• Årlig merleje: 12.600 kr.
• Værdistigning (ved 5,5 % afkast): 229.000 kr.
• Omkostninger: ca. 50.000 kr.
• Nettofortjeneste: 180.000 kr.

Ekstra gevinst på 2. sal

Mens de arbejdede i stueetagen, kom lejeren på 2. sal og spurgte, om han kunne få en opvaskemaskine og et par mindre ændringer i sit køkken.

De lavede en aftale om en merleje på 400 kr. pr. måned (4.800 kr. årligt), hvilket gav:

• Værdistigning: 87.000 kr.
• Omkostning: 7.000 kr.
• Nettofortjeneste: 80.000 kr.

1. salen blev også ledig

Kort efter blev lejligheden på 1. sal opsagt. Her gentog de processen og ombyggede fra 2-værelses til 3-værelses.

Huslejen steg fra 5.450 kr. til 6.300 kr. – en merleje på 10.200 kr. årligt, svarende til en værdistigning på 185.000 kr. ved 5,5 % afkast.

Samlet resultat: Ejendommen steg med 625.000 kr.

De samlede forbedringer gav et ekstra årligt overskud på 27.600 kr., mod omkostninger på cirka 100.000 kr.

Da udlejningsejendomme prissættes efter lejeindtægten, steg værdien mere end fem gange omkostningen.

Efter renoveringen vurderede kreditforeningen ejendommens værdi til 625.000 kr. mere end købsprisen.

Det betyder, at de to venner planlægger at belåne ejendommen med yderligere realkreditlån på ca. 400.000 kr., som de planlægger at bruge på næste investering.

Bag historien: Strategi, plan og forberedelse

Thomas og Patrick havde længe planlagt at investere sammen.

De gik målrettet efter ejendomme med potentiale for værditilvækst gennem renovering, og det blev nøglen til deres første succes.

Patrick arbejder i et reklamebureau, mens Thomas er tømrer. Deres fælles interesse for ejendomsinvesteringer startede for flere år siden.

Den langsigtede investeringsplan

• At opbygge en portefølje, der på sigt kan give økonomisk frihed
• At købe to ejendomme om året
• At nå målet om 50 lejemål
• At samle investeringerne geografisk tæt

Opstart og finansiering

De lagde selv 30 % i udbetaling på den første ejendom. Efter værdistigningen planlægger de at belåne friværdien for at finansiere den næste investering.

De har desuden en god lokal bank og en kompetent rådgiver, som de samarbejder tæt med.

Den første ejendom: Vejen til det rette køb

De begyndte at tale om ejendomsinvestering allerede i 2021.

Thomas havde solgt et hus, Patrick en webshop – og de var klar til at investere.

“Vi har nok regnet grundigt på 25 ejendomme og været ude at se over 10, før vi købte vores første.”

De lærte hurtigt at analysere og beregne ejendommene mere præcist.

Lejeniveauer blev tjekket på Boligportalen, Nordicals markedsrapporter, Facebook Marketplace og via sammenlignelige ejendomme.

Ved den endelige besigtigelse tog de en byggesagkyndig med for at gennemgå ejendommen.

Hvad de lærte

“Vores naivitet kom os faktisk til gode – den gjorde, at vi kom i gang.”

Efter første køb blev de mere kritiske.

Nu ser de flere detaljer, f.eks. kommende skjulte udgifter, såsom om en ejendom er kloaksepareret eller ej, hvilket de ikke tænkte over før.

De er også blevet skarpere på beregninger og afkastmodeller.

Når de afgiver bud, holder de fast i deres egne beregninger – uanset hvad mægleren mener.

Et eksempel:

De bød engang 1.700.000 kr. på en ejendom, der var udbudt til 2.100.000 kr.

Mægleren blev fornærmet – men senere blev ejendommen solgt til præcis deres prisniveau.

“Det bekræftede os i, at man skal stole på sine egne tal.”

De beregner altid selv prisen

Thomas og Patrick laver altid deres egne pris- og afkastberegninger og får dem afstemt med banken.

Hvis mægleren ønsker det, deler de gerne deres beregninger – de står nemlig 100 % på mål for deres metode.

Største øjenåbner

“At ting tager tid,” siger de begge med et smil.

De undervurderede, hvor lang tid istandsættelsen af den første lejlighed ville tage – især fordi det var en rygerlejlighed.

Derudover lærte de, at lånebehandling i kreditforeningen kan tage tid, hvilket betød, at de måtte mellemfinansiere købet.

De bedste råd til nye investorer

“Lav altid din egen værdiberegning.” På den måde sikrer du, at du har styr på alle poster – både indtægter og udgifter.

Så undgår du at købe med mavefornemmelsen alene, og du får et solidt beslutningsgrundlag.

Konklusion

Thomas og Patrick er et stærkt eksempel på, hvordan grundighed, beregninger og mod til at handle kan skabe markant værditilvækst – selv på kort tid.

Med en klar plan, flid og realisme har de allerede taget det første skridt mod at opbygge en solid ejendomsportefølje.